Cassazione Civile, Ordinanza n. 16347/2025 del 17/06/2025

Esito

La controversia

La proprietaria di un appartamento conveniva il condominio chiedendo l'accertamento della nullità e/o annullabilità della delibera assembleare che le aveva vietato di aprire un secondo ingresso dalla sua unità immobiliare sul pianerottolo comune. In via consequenziale chiedeva di accertare che l'intervento costituisse una mera modifica consentita dall'art. 1102 c.c. e non un'innovazione subordinata ad autorizzazione assembleare. In appello aveva inoltre chiesto di far dichiarare la nullità di una clausola del regolamento condominiale che vietava determinate modifiche. Nel ricorso per cassazione deduceva, con il primo motivo, violazione dell'art. 1102 c.c. e vizi di motivazione, sostenendo che il divieto regolamentare fosse generico e che la Corte territoriale avesse erroneamente ricondotto l'apertura della seconda porta a interventi su strutture in cemento armato, muri perimetrali e muri portanti, quando il muro interessato era un semplice divisorio. Con il secondo motivo deduceva violazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c. e vizi motivazionali, assumendo che si fosse formato giudicato interno sull'assenza di pregiudizio ai condòmini e che la Corte d'appello avesse comunque introdotto una valutazione incompatibile con quel giudicato.

La decisione

La Corte di cassazione non ha esaminato nel merito i due motivi, perché ha rilevato d'ufficio la mancanza di integrità del contraddittorio. Ha affermato che l'azione di nullità, totale o parziale, del regolamento condominiale contrattuale deve essere proposta nei confronti di tutti i condòmini, in litisconsorzio necessario, e non soltanto nei confronti dell'amministratore del condominio, che è privo di legittimazione passiva per tale domanda. Poiché nel giudizio non risultava integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, la sentenza impugnata è stata cassata, il giudizio dichiarato nullo e la causa rinviata al Tribunale di Milano, quale giudice di primo grado, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  regola l'uso della cosa comune da parte del singolo partecipante; il regolamento condominiale contrattuale può porvi limitazioni più rigorose, purché valide ed efficaci.

• art. 2909 c.c.

  invocato per sostenere la formazione del giudicato interno su una specifica questione decisa in primo grado.

• art. 324 c.p.c.

  invocato per dedurre la formazione del giudicato interno sulla parte della decisione non impugnata.

• art. 102 c.p.c.

  richiamato in relazione al litisconsorzio necessario e all'integrità del contraddittorio.

• art. 354 c.p.c.

  richiamato quale norma che impone la rimessione al primo giudice quando il contraddittorio non sia integro nei casi di litisconsorzio necessario.

• art. 383, comma 3, c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 354 c.p.c. quale base per la cassazione con rinvio al giudice di primo grado per nullità del giudizio.

• art. 404 c.p.c.

  richiamato per evidenziare il rischio di una sentenza suscettibile di opposizione di terzo se resa senza tutti i litisconsorti necessari.

Massime di principio

• L'azione volta a far dichiarare la nullità, totale o parziale, di un regolamento condominiale di natura contrattuale deve essere proposta nei confronti di tutti i condòmini, poiché la controversia coinvolge un contratto plurilaterale con scopo comune e richiede il litisconsorzio necessario di tutti i partecipanti.
• In tale tipo di controversia l'amministratore del condominio non è il legittimato passivo della domanda di nullità del regolamento; la contraddizione deve essere instaurata con tutti i condòmini.
• Il giudice deve rilevare d'ufficio la mancata integrazione del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, senza che possa operare un giudicato implicito sulla corretta individuazione delle parti se la questione non è stata discussa in contraddittorio.
• Quando il ricorrente deduce in cassazione la violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, deve indicare nominativamente i soggetti pretermessi e documentare i titoli che ne rendono necessaria la partecipazione al giudizio; in mancanza, il motivo non può essere scrutinato utilmente.
• Un regolamento condominiale contrattuale può introdurre limiti all'uso della cosa comune più rigorosi rispetto a quelli dell'art. 1102 c.c., purché la clausola sia sufficientemente chiara e non generica.

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