Sentenza del 02/07/2018 n. 1271 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Il contribuente contestava l'avviso ICI relativo all'anno 2010, sostenendo che il terreno non fosse edificabile a causa delle misure di salvaguardia adottate dal Comune con delibera n. 32 del 7 aprile 2009. Contestava inoltre l'insufficiente motivazione dell'avviso e l'assenza di contraddittorio endoprocedimentale. Nel merito, sosteneva che la sospensione delle concessioni edilizie, il successivo rigetto di una richiesta edificatoria e la definitiva destinazione non edificabile del terreno prevista dal nuovo regolamento urbanistico avessero fatto venir meno, già nel 2010, il valore venale tipico di un'area edificabile. Il Comune sosteneva invece che la destinazione urbanistica allora vigente rendesse il terreno edificabile ai fini ICI e che la misura di salvaguardia incidesse soltanto sulla determinazione del valore, non sull'assoggettamento all'imposta.

La decisione

La Commissione Regionale Toscana ha accolto l'appello del contribuente e dichiarato illegittimo l'avviso di accertamento ICI. Ha ritenuto che, nel caso concreto, la misura di salvaguardia non avesse natura meramente temporanea, ma costituisse l'anticipazione degli effetti del successivo regolamento urbanistico, che aveva definitivamente escluso l'edificabilità del terreno. Pertanto, il deprezzamento e la perdita della caratteristica edificatoria dovevano essere considerati già dalla data di imposizione della misura di salvaguardia, con conseguente illegittimità dell'accertamento. Le spese di giudizio sono state compensate tra le parti, in ragione dell'alterno andamento della vicenda e della presenza dell'appello incidentale del Comune.

Norme richiamate

• Art. 36, comma 2, D.L. n. 223/2006, convertito dalla Legge 4 agosto 2006, n. 248

  La nozione di area fabbricabile ai fini dell'IVA, dell'imposta sui redditi, dell'imposta di registro e dell'ICI comprende i terreni per i quali sia stato adottato uno strumento urbanistico generale.

  Ai fini fiscali, sono considerate edificabili le aree interessate da uno strumento urbanistico generale adottato, mentre sono non edificabili quelle agricole o prive di concreta utilizzabilità edificatoria per la presenza di vincoli di inedificabilità.

• Cassazione civile n. 21644/2004

  La presenza della misura di salvaguardia rende inedificabile il terreno almeno per il periodo di imposizione della misura.

  La misura di salvaguardia può incidere sulla concreta edificabilità del terreno e sulla relativa valutazione fiscale, soprattutto quando impedisce il rilascio di concessioni edilizie durante il periodo considerato.

• Cassazione civile n. 16485/2016

  La qualificazione urbanistica assegnata dallo strumento urbanistico comunale costituisce un elemento rilevante per determinare la natura e il valore fiscale dell'area.

Massime di principio

• In materia ICI/IMU, la qualificazione fiscale di un terreno dipende dallo strumento urbanistico generale adottato e dalla concreta possibilità edificatoria, non soltanto dalla sua astratta collocazione in una zona edificabile.
• Una misura di salvaguardia normalmente ha carattere temporaneo e, da sola, non elimina necessariamente la natura edificabile del terreno; tuttavia, può incidere sul valore venale quando anticipa una destinazione urbanistica finale non edificabile.
• Se durante la misura di salvaguardia emergono elementi oggettivi che rendono prevedibile la definitiva perdita dell'edificabilità, come il mancato rispetto del lotto minimo, il rigetto di una concessione edilizia o vincoli urbanistici, il deprezzamento può essere riconosciuto già dalla data di applicazione della misura.
• La base imponibile deve riflettere il valore venale effettivo del terreno al 1° gennaio dell'anno d'imposta, considerando anche vincoli, dimensioni del lotto, concreta possibilità di edificazione, prezzi di mercato e destinazione urbanistica.
• La mera zonizzazione o l'inserimento del terreno in un'area astrattamente edificabile non è sufficiente, da sola, a giustificare il valore massimo o un'imposizione come area pienamente edificabile quando esistano impedimenti concreti all'edificazione.
• In assenza di una specifica previsione normativa, per l'ICI non sussiste necessariamente un obbligo generalizzato di contraddittorio endoprocedimentale; restano però essenziali la motivazione dell'avviso e la corretta indicazione degli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della pretesa.