Sentenza del 21/03/2023 n. 8091 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di liquidazione che aveva rettificato il valore dichiarato in atto di compravendita (da €19.000 a €379.600) e intimato il pagamento di imposte per €80.968,21. Il contribuente ha censurato l'utilizzo di parametri comparativi non omogenei, la mancata considerazione della concreta non edificabilita di gran parte del terreno (solo 783 mq risultavano effettivamente edificabili), la presenza di rogiti con valori molto inferiori e l'omesso esame di documentazione probatoria prodotta.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso: ha ritenuto fondate le censure relative alla mancata e insufficiente motivazione del giudice d'appello in ordine alla concreta potenzialita edificatoria del terreno e alla conseguente determinazione del valore venale, dichiarando cassata la sentenza impugnata nei punti oggetto di accoglimento (terzo, quinto e sesto motivo). Ha invece dichiarato inammissibile il primo motivo e rigettato il secondo e il quarto. La causa è stata rinviata alla Commissione tributaria regionale di Catanzaro in diversa composizione per nuovo accertamento del valore del bene alla data del trasferimento, tenendo conto delle ragioni critiche del contribuente, nonché per la riliquidazione delle spese di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Norme sul valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro; la Corte richiama che l'edificabilita rileva ai fini della valutazione venale e che il giudice deve valutare la maggiore o minore potenzialita edificatoria nella determinazione del valore.

• D.Lgs. 19 giugno 1997, n. 218

  Richiamato in relazione ai criteri di determinazione del valore e alla valutazione delle prove nel processo tributario.

• Legge Urbanistica 17/8/1942 n. 1150

  Richiamata con riferimento alla disciplina urbanistica e destinazioni d'uso che incidono sulla edificabilita e sul valore del suolo.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Norma che regola la costituzione e difesa dell'amministrazione nel giudizio tributario; la Corte individua i limiti dell'operativita del principio di non contestazione nel giudizio tributario.

• Codice di Procedura Civile

  art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3,4,5; art. 115 c.p.c.; art. 348-ter c.p.c.; art. 112 c.p.c.; artt. 91 e 92 c.p.c.

  Art. 360 utilizzato per i motivi di cassazione; art.115 e principio di non contestazione e divieto di fondare decisione su prove inesistenti; art.348-ter richiamato circa la disciplina della doppia conforme; art.112 e artt. 91-92 relativi alla necessità di affrontare tutte le questioni rilevanti e alle spese di giudizio.

• Codice Civile

  Regola dell'onere della prova; la Corte chiarisce che non e stata operata inversione illegittima dell'onere probatorio ma che il giudice di merito doveva motivare adeguatamente la propria valutazione del valore.

Massime di principio

• La qualificazione urbanistica attribuita dal piano regolatore o dal PSC al momento del trasferimento incide rilevantemente sul valore venale del suolo: anche la sola adozione di uno strumento che assegna destinazione edificatoria può aumentare il valore, ma il giudice deve valutare la maggiore o minore attualita delle potenzialita edificatorie.
• Quando l'amministrazione fiscale usa un parametro comparativo, il giudice deve verificare l'omogeneita fra il bene comparato e il bene accertato e motivare puntualmente sui rilievi del contribuente relativi a carenze di omogeneita o a specifiche limitazioni urbanistiche.
• Il principio di non contestazione non trasforma l'omessa replica dell'amministrazione in ammissione automatica dei fatti del contribuente: ha rilievo soprattutto sul piano probatorio dell'esistenza del fatto, ma non esonera il giudice dal valutare criticamente la documentazione e dall'accertare la fondatezza del valore attribuito.
• Il giudice deve esprimere una motivazione concreta e percepibile che renda chiaro l'iter logico seguito, specialmente quando si decide sulla determinazione del valore di immobili: motivazione apparente o omessa può portare alla cassazione e al rinvio per nuovo esame.
• In presenza di contestazioni circa la concreta utilizzabilita edificatoria (es. aree non convenzionate, porzioni destinate a cessioni o a verde/strade), il giudice di merito deve valutare tali elementi e la loro incidenza sul valore alla data dell'atto; non basta affermare genericamente la destinazione urbanistica riportata dal piano.