Sentenza del 30/03/2017 n. 1189 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato gli avvisi di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate aveva recuperato IRPEF su una presunta plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno ceduto per 20.000 euro. L'Amministrazione aveva rideterminato il valore del terreno prima in 277.000 euro e poi in 170.000 euro, ritenendolo edificabile in ragione della destinazione prevista dal piano strutturale comunale. GM ha sostenuto che il terreno fosse agricolo al momento della vendita, non essendo stato inserito nel Piano Operativo Comunale (POC), e che la plusvalenza dovesse essere calcolata secondo l'art. 68 TUIR, sulla differenza tra corrispettivo effettivamente percepito, prezzo di acquisto e costi inerenti. Ha inoltre contestato l'utilizzo di valori determinati ai fini dell'imposta di registro e di una procedura di accertamento con adesione riferita all'acquirente.

La decisione

La CTR ha accolto gli appelli riuniti e riformato le sentenze della CTP di Forlì, annullando integralmente gli avvisi di accertamento. Ha ritenuto che, dopo l'art. 5, comma 3, del D.Lgs. 147/2015, norma di interpretazione autentica applicabile retroattivamente, il maggior corrispettivo ai fini delle imposte dirette non possa essere presunto sulla sola base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro. In assenza di ulteriori prove specifiche dell'effettivo maggior prezzo incassato, doveva applicarsi l'art. 68 TUIR. La CTR ha inoltre ritenuto dubbia, e comunque insussistente ai fini della controversia, l'edificabilità del terreno, poiché il solo PSC non attribuiva potestà edificatoria immediata, subordinata all'adozione del POC. Le spese processuali sono state compensate per la complessità della materia, l'oscillazione della giurisprudenza e la sopravvenuta modifica normativa.

Norme richiamate

• Art. 68 del D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Le plusvalenze realizzate mediante cessione di terreni sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

  Per determinare la plusvalenza ai fini IRPEF rileva il corrispettivo effettivamente percepito, diminuito del costo di acquisto e degli oneri inerenti. Il valore accertato ai fini dell'imposta di registro non è, da solo, sufficiente a dimostrare un maggior prezzo incassato.

• Art. 5, comma 3, del D.Lgs. 14 settembre 2015, n. 147

  Per le cessioni di immobili e di aziende (...) l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro (...) ovvero delle imposte ipotecaria e catastale.

  La norma, qualificata come interpretazione autentica, ha efficacia retroattiva e impedisce di fondare automaticamente l'accertamento di una maggiore plusvalenza sul solo valore utilizzato per l'imposta di registro.

• Art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006, convertito nella L. 248/2006

  Norma richiamata in materia di individuazione delle aree edificabili ai fini fiscali.

  La giurisprudenza citata in sentenza aveva ritenuto sufficiente, per l'incremento del valore venale ai fini dell'imposta di registro e dell'ICI, l'avvio del procedimento di trasformazione urbanistica anche prima del suo completamento. La CTR ha tuttavia distinto tale principio dal regime delle imposte dirette, anche alla luce dello ius superveniens.

• Art. 28 della L.R. Emilia-Romagna n. 20/2000

  Disciplina il Piano Strutturale Comunale (PSC).

  Il PSC definisce strategie e indirizzi generali, ma non attribuisce da solo una concreta e immediata potestà edificatoria.

• Art. 30 della L.R. Emilia-Romagna n. 20/2000

  Disciplina il Piano Operativo Comunale (POC).

  Il POC individua gli interventi concretamente attuabili in un determinato periodo e costituisce, insieme agli altri strumenti urbanistici previsti, il passaggio necessario per rendere operativa la capacità edificatoria.

• Art. 1, comma 2, della L. 212/2000

  Principio relativo alle norme di interpretazione autentica e alla loro efficacia retroattiva.

  Ha consentito alla CTR di ritenere applicabile retroattivamente l'art. 5, comma 3, del D.Lgs. 147/2015 anche a una controversia relativa a fatti e accertamenti anteriori.

Massime di principio

• Nelle cessioni immobiliari, ai fini IRPEF, l'Amministrazione non può presumere l'esistenza di un maggior corrispettivo esclusivamente sulla base del valore attribuito al bene ai fini dell'imposta di registro; deve fornire ulteriori elementi concreti e specifici.
• Il contribuente può contestare un accertamento dimostrando che il prezzo effettivamente percepito è quello indicato nel contratto e che la plusvalenza deve essere calcolata secondo il costo storico e i costi inerenti previsti dall'art. 68 TUIR.
• La qualificazione urbanistica di un terreno deve essere verificata in concreto e con riferimento alla disciplina vigente al momento della vendita. In un sistema che distingue tra PSC e POC, il solo PSC può non essere sufficiente a rendere il terreno immediatamente edificabile.
• I principi elaborati per l'imposta di registro o per l'ICI/IMU non sono automaticamente trasferibili alle imposte dirette: occorre verificare la specifica base imponibile e le regole probatorie applicabili a ciascun tributo.
• Quando l'Amministrazione utilizza una perizia, un valore definito dall'acquirente o dati urbanistici per ricostruire una plusvalenza, tali elementi devono essere collegati da una prova effettiva del maggior prezzo percepito dal venditore; il loro semplice richiamo non basta.
• La disciplina sopravvenuta qualificata come interpretazione autentica può incidere retroattivamente anche sui giudizi pendenti, superando precedenti orientamenti giurisprudenziali fondati su presunzioni diverse.