Sentenza del 17/02/2022 n. 5174 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia contestava per il 2005 l'omessa dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un'area su cui insisteva una 'baracca' a Cortina d'Ampezzo, qualificando l'operazione come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. La contribuente impugnò sostenendo che l'oggetto della vendita era il fabbricato esistente (donato nel 2003) e non il terreno edificabile, per cui non sorgeva plusvalenza tassabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia, confermando le sentenze della CTP e della CTR che avevano accolto il ricorso della contribuente. I giudici hanno ritenuto che la cessione riguardasse un immobile già edificato (la baracca) e non poteva essere riqualificata come cessione di terreno edificabile anche in presenza di autorizzazioni successive alla vendita o della demolizione/ricostruzione effettuata dall'acquirente. Conseguentemente l'atto impositivo è stato annullato. Condanna dell'Agenzia alle spese di giudizio in favore della resistente.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lett. b)

  art. 67, comma 1, lett. b)

  La norma assoggetta a tassazione separata le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La Corte ha interpretato la norma restrittivamente: si applica solo quando l'oggetto della cessione è un terreno non ancora edificato con destinazione edificatoria originaria, non quando si vende un bene già edificato.

• Codice Civile, artt. 1362 e 1363

  Richiamati dalla ricorrente come criteri di interpretazione del contratto (volontà comune e interpretazione globale). La Corte ha ritenuto però che gli elementi urbanistici e la natura materiale del bene (fabbricato esistente) prevalgano e impediscano la riqualificazione fiscale della cessione.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha ricordato che l'obbligo di pagamento del contributo aggiuntivo non si applica alle Amministrazioni dello Stato esonerate materialmente tramite il meccanismo della prenotazione a debito.

• Legge n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  Riferimento normativo che ha modificato il regime del contributo unificato; citata dalla Corte in relazione alla regolazione delle spese processuali e del contributo.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 23/E/2020

  Circolare n. 23/E del 29/07/2020

  Documento di prassi che ha uniformato la posizione dell'Amministrazione alle decisioni della Corte, escludendo la riqualificazione della cessione di un edificio come cessione di terreno edificabile ai fini della tassazione delle plusvalenze.

Massime di principio

• La cessione di un immobile già edificato non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante ai fini della tassazione della plusvalenza, anche se è prevista la demolizione e ricostruzione.
• Ai fini dell'art. 67 TUIR conta la destinazione urbanistica originaria dell'area e l'effettiva condizione di 'terreno' alla data della cessione: la norma mira a colpire la plusvalenza derivante dalla destinazione edificatoria conferita in sede di pianificazione, non la mera potenzialità residua calcolabile nel prezzo di un edificio.
• Elementi soggettivi o comportamenti successivi delle parti (es. demolizione compiuta dall'acquirente) non possono retroagire per modificare il regime fiscale applicabile al venditore al momento della cessione.
• Il prezzo di cessione di un edificio può incorporare una componente relativa a capacità edificatoria residua, ma ciò non trasforma la natura dell'operazione: la plusvalenza del venditore non è assoggettabile come se si fosse venduto un terreno edificabile.
• L'Amministrazione finanziaria non può riqualificare liberamente un negozio giuridico in contrasto con la disciplina tassativa prevista dal legislatore; la qualificazione fiscale segue la fattispecie espressamente prevista.
• In pratica, se si vende un fabbricato esistente (anche se parte di un piano di recupero o soggetto a progetto di demolizione e ricostruzione), il venditore non è normalmente tenuto a dichiarare plusvalenza come cessione di terreno edificabile; verifica urbanistica e documentazione catastale e temporale sono determinanti.