Sentenza del 24/09/2015 n. 18921 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale del Veneto, che aveva riconosciuto alla società il diritto al rimborso della maggiore IRPEG versata per gli anni 2002, 2003 e 2004 sugli immobili di interesse storico-artistico concessi in locazione. La questione riguardava l'applicabilità dell'agevolazione prevista dalla L. n. 413 del 1991, art. 11, comma 2, che consente di determinare il reddito sulla base della minore tra le tariffe d'estimo della zona, anziché dei canoni di locazione. L'Agenzia sosteneva che tale criterio fosse limitato ai redditi fondiari e non applicabile agli immobili strumentali di una società esercente attività d'impresa e di locazione immobiliare.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle entrate, cassato la sentenza impugnata e deciso la causa nel merito, rigettando il ricorso originario della contribuente. Ha stabilito che i canoni di locazione degli immobili storico-artistici costituiscono ricavi d'impresa e devono concorrere alla determinazione del reddito secondo le regole proprie del reddito d'impresa. L'agevolazione catastale prevista dalla L. n. 413 del 1991 riguarda esclusivamente il reddito fondiario e non si applica quando l'immobile è oggetto dell'attività d'impresa. Le spese dei gradi di merito sono state compensate, mentre la società è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in 5.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Legge n. 413 del 1991, art. 11, comma 2

  mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato

  La norma introduce un criterio agevolato di determinazione del reddito degli immobili di interesse storico-artistico, ma la Corte lo interpreta come riferito esclusivamente al reddito fondiario. Non è applicabile ai ricavi derivanti dalla locazione di immobili che costituiscono oggetto dell'attività d'impresa.

• Legge n. 1089 del 1939, art. 3

  È richiamata con riferimento al riconoscimento dell'interesse storico o artistico degli immobili vincolati.

• Principi costituzionali di ragionevolezza e capacità contributiva

  Sono stati richiamati nel quesito sottoposto alla Corte per sostenere una lettura non estensiva dell'agevolazione, evitando che alle imprese immobiliari fosse riconosciuto un doppio vantaggio: tassazione catastale agevolata e deduzione dei costi. La Corte ha risolto la questione principalmente sulla base della distinzione tra reddito fondiario e reddito d'impresa.

Massime di principio

• Le agevolazioni fiscali previste per gli immobili storico-artistici devono essere interpretate in relazione alla categoria reddituale cui si riferiscono: se l'immobile produce reddito d'impresa, non è automaticamente applicabile il criterio agevolato previsto per il reddito fondiario.
• Quando una società immobiliare loca immobili che costituiscono oggetto della propria attività, i canoni percepiti sono ricavi d'impresa e devono essere tassati secondo le regole del reddito d'impresa, normalmente in base ai ricavi effettivi contrapposti ai costi deducibili.
• La locuzione "in ogni caso" contenuta nella norma agevolativa non determina necessariamente un'estensione illimitata del beneficio: il suo significato deve essere coordinato con la struttura complessiva del sistema tributario e con la distinzione tra redditi fondiari e redditi d'impresa.
• La giustificazione dell'agevolazione per gli immobili vincolati, legata ai maggiori costi di manutenzione non integralmente deducibili nel reddito fondiario, non opera allo stesso modo nel reddito d'impresa, nel quale i costi rilevanti seguono le regole proprie della determinazione del reddito d'impresa.
• In situazioni analoghe, occorre verificare non solo la natura storico-artistica dell'immobile, ma anche la sua funzione fiscale e imprenditoriale: bene patrimoniale produttivo di reddito fondiario oppure bene oggetto dell'attività d'impresa.