Sentenza del 19/10/2016 n. 115 - Comm. Trib. Prov. Lodi

Esito

La controversia

Il contribuente contestava la qualificazione fiscale dell'operazione, sostenendo che fosse stata ceduta un'area con un fabbricato sovrastante e non un terreno edificabile. Di conseguenza, negava la sussistenza di una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF derivante dalla cessione di terreno edificabile. La controversia riguardava la necessità di valutare il reale intento negoziale delle parti e gli effetti economici e giuridici concretamente prodotti, anziché limitarsi alla descrizione formale contenuta nel contratto. Il fabbricato era vetusto e risultava già prevista la richiesta di una concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile, circostanze indicative del fatto che il valore dell'operazione riguardasse sostanzialmente l'area edificabile.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili

  La plusvalenza realizzata mediante la cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria è imponibile ai fini IRPEF. La qualificazione del bene deve riflettere la sua effettiva destinazione e il valore economico concretamente trasferito.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la qualificazione di un immobile ceduto non dipende esclusivamente dalle parole utilizzate nel contratto, ma anche dal reale intento negoziale delle parti e dagli effetti economici dell'operazione.
• La presenza di un fabbricato vetusto o inutilizzabile non esclude necessariamente che l'operazione sia considerata cessione di terreno edificabile, soprattutto quando il fabbricato è destinato alla demolizione o sostituzione.
• La previsione di richiedere una concessione edilizia o di realizzare un nuovo immobile può costituire un elemento rilevante per dimostrare che il valore principale della compravendita risiede nell'area edificabile.
• Quando la sostanza dell'operazione evidenzia il trasferimento di un'area destinata a nuova edificazione, la relativa plusvalenza può essere tassata ai fini IRPEF anche se il contratto descrive formalmente il bene come terreno con fabbricato.
• Per valutare casi analoghi occorre esaminare congiuntamente il testo contrattuale, lo stato e la destinazione del fabbricato, gli strumenti urbanistici, le attività edilizie previste e il comportamento concreto delle parti.