Sentenza del 19/10/2016 n. 495 - Comm. Trib. Reg. per il Molise

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la dichiarazione della contribuente, ritenendo che la vendita del terreno avesse generato una plusvalenza superiore a quella dichiarata. La maggiore plusvalenza era stata determinata sulla base del valore attribuito al terreno dall'Agenzia del Territorio ai fini dell'imposta di registro, pari a 847.020 euro, rispetto al prezzo di cessione dichiarato di 624.120 euro. L'Ufficio sosteneva che tale valore consentisse l'accertamento induttivo della maggiore imposta sul reddito. La contribuente eccepiva invece che il valore ai fini dell'imposta di registro non potesse essere automaticamente utilizzato ai fini IRPEF e che il prezzo risultava da una perizia giurata redatta ai sensi dell'art. 7 della legge n. 448 del 2001.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato l'annullamento dell'avviso di accertamento e della cartella di pagamento, relativi a una pretesa di circa 67.918 euro oltre interessi e sanzioni. Il giudice ha ritenuto che la stima dell'Amministrazione fosse generica e immotivata e non si confrontasse con la perizia giurata prodotta dalla contribuente. Inoltre, ha applicato retroattivamente l'art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015, norma interpretativa che impedisce di accertare induttivamente una plusvalenza immobiliare basandosi esclusivamente sul valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986

  La rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro deve rispettare i requisiti previsti dalla disciplina dell'accertamento e deve essere adeguatamente motivata.

• Art. 52, comma 2-bis, del D.P.R. n. 131 del 1986

  L'atto di accertamento del valore deve indicare le ragioni di fatto e di diritto che giustificano lo scostamento rispetto al valore dichiarato; una stima meramente sommaria o apodittica non è sufficiente.

• Art. 67, comma 2, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986

  Disciplina le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili e consente di tassare il maggior reddito effettivamente realizzato, ma non legittima automaticamente la determinazione della plusvalenza sulla sola base del valore accertato ai fini dell'imposta di registro.

• Art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448

  La perizia giurata di stima può costituire il riferimento per la determinazione del valore del terreno, purché redatta secondo le modalità previste dalla legge.

• Art. 5, comma 3, del d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147

  Norma di interpretazione autentica, applicabile retroattivamente, che esclude l'accertamento induttivo della plusvalenza derivante dalla cessione di immobili o aziende basato esclusivamente sul valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro.

Massime di principio

• Il valore attribuito a un immobile ai fini dell'imposta di registro non può, da solo, dimostrare il maggior prezzo effettivamente incassato dal venditore né fondare automaticamente un accertamento IRPEF sulla plusvalenza.
• L'Amministrazione finanziaria deve fornire una motivazione concreta, analitica e verificabile, spiegando le ragioni dello scostamento dal prezzo dichiarato e confrontandosi con gli elementi probatori prodotti dal contribuente.
• Una perizia giurata redatta secondo legge costituisce un elemento difensivo rilevante; per superarla l'Ufficio deve indicare specifiche ragioni tecniche e fattuali, non limitarsi a una stima generica.
• In caso di accertamento della plusvalenza immobiliare, il contribuente può contestare l'utilizzo automatico del valore accertato ai fini del registro e chiedere che sia dimostrato il corrispettivo realmente percepito.
• La disciplina introdotta dall'art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015 opera retroattivamente e impedisce accertamenti fondati esclusivamente sul valore utilizzato per l'imposta di registro.