Sentenza del 26/05/2017 n. 295 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato nell'atto di compravendita, elevandolo da 840.000 euro a 1.876.615 euro, e aveva richiesto maggiori imposte ipotecarie e catastali, oltre a interessi e sanzioni. La rettifica si fondava principalmente sulle quotazioni OMI relative a uffici situati in zona centrale di Milano e sul confronto con altre compravendite ritenute similari. La società ricorrente ha contestato la motivazione dell'avviso, l'effettiva comparabilità degli immobili utilizzati dall'Ufficio e l'adeguatezza dei valori OMI, evidenziando le caratteristiche deteriori del bene: ubicazione al piano seminterrato, originaria destinazione a cantina, diversa categoria catastale, necessità di radicali lavori di ristrutturazione e non conformità degli impianti. Ha inoltre sostenuto la congruità del prezzo effettivamente pattuito, confermata da perizie tecniche e dal mutuo bancario.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello della società, riformato la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale e annullato integralmente la pretesa impositiva. Ha ritenuto che il prezzo indicato nell'atto, pari a 840.000 euro, costituisse prova adeguata dell'effettivo corrispettivo, salvo prova contraria certa da parte dell'Ufficio. Le quotazioni OMI sono state qualificate come mere presunzioni semplici e, da sole, insufficienti a dimostrare un maggior valore dell'immobile. Anche i confronti con altri immobili sono stati ritenuti inadeguati, perché non supportati dall'indicazione e dalla documentazione delle caratteristiche strutturali, funzionali, catastali e qualitative dei beni comparati. L'Ufficio non aveva svolto ulteriori verifiche, come sopralluoghi o indagini finanziarie, idonee a corroborare la rettifica. Le spese di giudizio sono state compensate per la precedente incertezza giurisprudenziale.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, D.P.R. 131/1986

  La determinazione del valore venale degli immobili ai fini dell'imposta di registro deve avvenire mediante criteri estimativi idonei e riferiti alla concreta fattispecie; le quotazioni OMI non sostituiscono la stima individualizzata del bene.

• Art. 115, comma 2, c.p.c.

  Le quotazioni OMI, quali nozioni di fatto liberamente consultabili, possono essere utilizzate dal giudice come indicazioni di larga massima, ma non costituiscono una fonte tipica di prova sufficiente a fondare autonomamente l'accertamento.

• Art. 13 del D.Lgs. 347/1990

  È richiamato con riferimento alle sanzioni per le maggiori imposte ipotecarie e catastali; nel caso concreto, l'annullamento della pretesa impositiva ha comportato il venir meno anche delle sanzioni.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 16/E del 28 aprile 2016

  Le quotazioni OMI devono essere integrate con ulteriori elementi probatori acquisiti dall'Ufficio, quali atti realmente comparabili, sopralluoghi, verifiche tecniche e, se pertinenti, indagini finanziarie o bancarie.

• Cassazione civile, sezione tributaria, n. 21569 del 26 ottobre 2016

  Le quotazioni OMI sono strumenti di ausilio e indirizzo per la stima, idonei a fornire valori di larga massima, ma non costituiscono fonte tipica di prova né possono fondare da sole una rettifica.

• Cassazione civile, sezione tributaria, n. 26279 del 20 dicembre 2016

  La verifica fiscale deve riferirsi al prezzo effettivo di cessione dell'immobile e non a valori ipotetici o astratti desunti dalle quotazioni OMI.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI hanno valore soltanto indiziario e costituiscono una presunzione semplice: non possono, da sole, giustificare la rettifica del valore dichiarato in una compravendita immobiliare.
• Per superare il prezzo risultante dall'atto, l'Amministrazione deve fornire elementi ulteriori, gravi, precisi e concordanti, dimostrando concretamente l'inattendibilità del corrispettivo dichiarato.
• Gli immobili utilizzati come comparabili devono presentare caratteristiche effettivamente analoghe per ubicazione, piano, superficie, destinazione, categoria catastale, stato manutentivo, qualità costruttiva e pertinenze; la mera vicinanza geografica o similitudine catastale non è sufficiente.
• La stima deve essere adeguata alle condizioni concrete del bene, comprese eventuali necessità di ristrutturazione, posizione seminterrata, carenza di luminosità o areazione, cambio di destinazione e non conformità degli impianti.
• L'Ufficio dovrebbe documentare integralmente gli atti comparativi richiamati e, quando necessario, svolgere un sopralluogo o ulteriori attività istruttorie; meri estratti o riferimenti generici possono rendere insufficiente la motivazione.
• Il contribuente può rafforzare la prova del prezzo effettivo mediante perizie tecniche indipendenti, documentazione dei lavori necessari, dati catastali e urbanistici, bilanci, finanziamenti bancari e altri elementi coerenti con il valore dichiarato.