Cassazione Civile, Sentenza n. 28613/2024 del 06/11/2024

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte di appello di Palermo che aveva disposto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà del terreno oggetto di un contratto preliminare del 5.7.1980. La ricorrente principale (Follina) ha censurato in sei motivi: (i) la valutazione sulla integrale corresponsione del prezzo (si contesta l'ammontare delle somme versate e la imputazione ai interessi/capitale); (ii) il rigetto della domanda di rimborso degli oneri/imposte sopportati dalla venditrice durante la detenzione del bene; (iii) la compensazione nel conteggio del prezzo di crediti vantati da terzi (Edilizia PM) senza prova del pagamento; (iv) la sussistenza di grave inadempimento dei promissari acquirenti per opere abusive che avrebbero reso impossibile o differente la prestazione; (v) la trasformazione irreversibile del bene per effetto delle costruzioni (accensione) tali da mutare l'oggetto del preliminare; (vi) omessa pronuncia su eccezione di impossibilità sopravvenuta. Inoltre il ricorso incidentale degli eredi Gottuso sollevava un motivo processuale preliminare sulla mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di un erede La Barbera Salvatore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto, nei limiti esposti, il quarto e il quinto motivo del ricorso principale (relativi all'inadempimento e alla trasformazione del bene per le costruzioni realizzate), ritenendo che per disporre l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. deve sussistere la corrispondenza tra il bene promesso e quello effettivamente esistente e che modifiche materiali e sostanziali (costruzioni che mutano struttura e funzione del bene) possono impedire la pronuncia di trasferimento. Ha invece rigettato il primo motivo del ricorso incidentale (relativo alla presunta estinzione del giudizio per mancata integrazione del contraddittorio) perché la Corte territoriale aveva rimosso la decadenza con rimessione in termini. Gli altri motivi del ricorso principale e i rimanenti motivi incidentali sono dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente alle questioni accolte e la causa è rinviata alla Corte di appello di Palermo in diversa composizione, che dovrà decidere secondo i principi di diritto indicati e provvedere alla liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. presuppone la corrispondenza tra il bene oggetto del preliminare e quello esistente al momento della sentenza; l'esecuzione specifica non può modificare l'oggetto del contratto e ammette difformità solo di scarsa rilevanza.

• art. 1499 c.c.

  Riguarda il prezzo della vendita; è richiamato nel contesto delle contestazioni sul quantum del prezzo pattuito nel preliminare.

• art. 1224 c.c.

  Attinente agli interessi e all'eventuale obbligo di corresponsione di interessi in caso di ritardo; rilevante nel conteggio del pagamento del prezzo.

• art. 1194 c.c.

  Regola la liquidazione degli interessi nei rapporti obbligatori; richiamata nel quadro della imputazione dei pagamenti tra capitale e interessi.

• art. 2697 c.c.

  Principio della prova: chi allega vanto deve provare il fatto costitutivo del proprio diritto; richiamato rispetto all'onere di provare pagamenti, oneri o saldi.

• art. 115, comma 2, c.p.c.

  Riguarda la valutazione del giudice circa le prove; citato in relazione alla critica sulla valutazione probatoria delle spese e oneri dedotti.

• art. 1241 c.c.

  Regola la compensazione dei crediti tra le parti; invocato in relazione alla compensazione effettuata in sede di conteggio del prezzo con crediti verso terzi.

• art. 1199 c.c.

  Disciplina l'imputazione dei pagamenti (prima agli interessi scaduti poi al capitale); rilevante nel conteggio degli importi versati e nella contestazione sull'effettivo saldo del prezzo.

• art. 1453 c.c.

  Consente la risoluzione del contratto per inadempimento; invocato dalla parte venditrice con riguardo alla mancata stipula per opere abusive e trasformazione del bene.

• art. 1463 c.c.

  Regola l'azione di risoluzione e i suoi presupposti, richiamata congiuntamente all'art. 1453 rispetto alla richiesta riconvenzionale di risoluzione.

• art. 1256 c.c.

  Disciplina l'adempimento dell'obbligazione; richiamato nel quadro delle obbligazioni contrattuali e dell'eventuale impossibilità sopravvenuta.

• art. 331 c.p.c.

  si richiama il comma 2 relativo all'estinzione per cause inscindibili

  Prevede l'estinzione del processo di impugnazione per mancata integrazione del contraddittorio in cause inscindibili; la rimessione in termini evita la decadenza e l'estinzione.

• art. 307 c.p.c.

  Norma relativa alla competenza del giudice dell'appello e procedure; richiamata nel motivo incidentale sul procedimento di reintegrazione nel giudizio di rinvio.

• art. 157 c.p.c.

  Norma procedurale sulla notificazione degli atti e termini processuali, citata nel contesto della presunta nullità della notifica per mancato rispetto del termine di comparizione.

• art. 40 legge n. 47/1985

  Prevede la nullità della cessione di diritti reali su immobili abusivi; la Corte d'appello ha valutato l'incidenza della normativa edilizia (sanatoria/demolizione) ma la Cassazione ha richiamato che il problema è anche quello della identità del bene rispetto al preliminare.

Massime di principio

• Per ottenere l'esecuzione specifica di un preliminare ex art. 2932 c.c. è requisito essenziale che il bene esistente coincida, per struttura e funzione, con il bene promesso: difformità sostanziali (non meramente quantitative) possono impedire la pronuncia di trasferimento.
• La realizzazione di opere o costruzioni sul terreno promesso può configurare un impedimento giuridico alla esecuzione specifica se tale trasformazione rende il bene materialmente diverso; la sanatoria edilizia o la demolizione non neutralizzano automaticamente il problema della identità dell'oggetto.
• In caso di contestazioni sul pagamento del prezzo, l'imputazione dei pagamenti segue le regole civilistiche: i pagamenti vanno imputati prima agli interessi scaduti e poi al capitale; l'onere della prova circa i versamenti spetta a chi ne deduce l'avvenuto pagamento.
• La richiesta di risoluzione del preliminare per grave inadempimento va valutata tenendo conto della condotta che ha reso impossibile o significativamente diversa la prestazione promessa; la trasformazione permanente del bene giustifica la risoluzione.
• Sul piano processuale, la rimessione in termini opera come rimedio alla decadenza: se il giudice riporta in termini la parte, non può decorrere l'effetto estintivo previsto per l'inosservanza di precedenti ordini di integrazione del contraddittorio.
• Il giudice del rinvio deve verificare d'ufficio, se dedotto in causa, la mancanza dei presupposti giuridici per applicare l'art. 2932 c.c., ossia l'identità dell'oggetto del trasferimento, anche se la parte venditrice non esprime un concreto interesse ad opporsi.