Sentenza del 17/11/2022 n. 33955 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il contribuente A.A. aveva chiesto il rimborso di IRPEF e addizionale regionale versate su canoni di locazione di un immobile ad uso commerciale maturati per gli anni 2006-2008 ma non percepiti per morosità del conduttore. La Commissione tributaria provinciale e poi la Commissione regionale avevano accolto il rimborso ritenendo che, in base ai principi di capacità contributiva e buona fede, il contribuente non dovesse essere tassato su redditi effettivamente non percepiti e che, in alternativa, il reddito imponibile dovesse essere parametrato alla rendita catastale rivalutata. L'Agenzia delle Entrate ha impugnato in Cassazione sostenendo che, ai sensi del D.P.R. n. 917/1986 artt. 23 e 34, i redditi fondiari concorrono al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione e che, finché il rapporto di locazione è in vita, anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza della Commissione regionale e decidendo la causa nel merito con il rigetto dell'originario ricorso del contribuente. La Corte ha seguito il consolidato orientamento secondo cui, ai sensi del combinato disposto degli artt. 23 e 34 del TUIR, il reddito degli immobili locati per fini diversi dall'abitazione si determina con riferimento al reddito locativo finché esiste il contratto di locazione; pertanto i canoni maturati ma non percepiti per morosità sono tassabili fino alla risoluzione del contratto o all'intervento di un provvedimento di convalida di sfratto. Nel caso in esame la convalida di sfratto è intervenuta dopo il periodo fiscale oggetto del rimborso, per cui il rimborso è stato negato. La Corte ha condannato l'intimato al pagamento delle spese di legittimità (Euro 2.400,00) e ha compensato le spese dei gradi di merito.

Norme richiamate

• D.P.R. 31 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 23 e art. 34

  La Corte interpreta tali disposizioni nel senso che il reddito fondiario si determina anche in relazione a canoni maturati indipendentemente dalla loro effettiva percezione: quando l'immobile è concesso in locazione il reddito è pari al maggiore tra canone locativo (ridotto del 5%) e rendita catastale rivalutata, e i canoni non percepiti per morosità sono tassabili finché il contratto non è risolto o non interviene convalida di sfratto.

• L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 8, comma 5

  La previsione che esclude dal computo del reddito i canoni abitativi non percepiti per morosità è un'eccezione limitata e va applicata solo nel suo ambito letterale (canoni ad uso abitativo), non potendo estendersi alla regola generale dei redditi fondiari.

• Corte Costituzionale, sentenza n. 362 del 2000

  La Corte costituzionale ha ritenuto che il riferimento al canone locativo sia congruo ai fini della capacità contributiva purché sia presente un sistema catastale modernamente attrezzato; questo giustifica l'indicazione del canone locativo come parametro di tassazione.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione

  Cass. nn. 16981/2020; 12332/2019; 19240/2016; 651/2012

  Costante giurisprudenza conferma che i canoni non percepiti per morosità sono tassabili fintanto che il contratto di locazione è in vita, salvo risoluzione o convalida di sfratto che estinguano il diritto del locatore.

Massime di principio

• I canoni di locazione maturati costituiscono reddito tassabile anche se non percepiti, finché il contratto di locazione è vigente; la tassazione si basa sulla maturazione del diritto e non sulla effettiva percezione.
• L'esclusione dalla base imponibile dei canoni non percepiti riguarda, in via eccezionale e limitata, soltanto i canoni per uso abitativo come previsto dalla normativa specifica: tale eccezione non può essere estesa ad altri casi.
• Per ottenere il rimborso delle imposte versate su canoni non percepiti il contribuente deve dimostrare che il diritto alla riscossione si è estinto entro il periodo d'imposta (es. risoluzione del contratto, provvedimento di convalida di sfratto intervenuto anteriormente all'anno d'imposta, transazione che estingue il credito).
• In assenza di provvedimenti giudiziali o di risoluzione del rapporto, l'Amministrazione può legittimamente tassare il reddito locativo calcolato sul canone o sulla rendita catastale rivalutata, applicando la disciplina del TUIR.
• Come misura prudenziale, il proprietario che subisce morosità dovrebbe attivare azioni di recupero crediti e ottenere tempestivamente provvedimenti che attestino la cessazione del rapporto locatizio per poter contestare la tassazione relativa agli anni interessati.