Cassazione Civile, Sentenza n. 12079/2025 del 07/05/2025

Esito

La controversia

Il ricorso contestava la disapplicazione del regime agevolativo della 'cedolare secca' per le locazioni (art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23) relativamente agli avvisi di accertamento IRPEF per gli anni 2015 e 2016. L'Ufficio aveva ritenuto mancanti i requisiti per l'opzione in quanto il contratto di locazione del 26/02/2010 era stato stipulato con la società Cavour s.r.l. per esigenze abitative dell'amministratore delegato della società, sostenendo che la locazione fosse effettuata nell'esercizio di attività d'impresa. Il ricorrente deduceva invece che il locatore non agiva nell'esercizio di impresa o professione e che l'eccezione prevista dal comma 6 dell'art. 3 si riferisce solo al locatore e non al conduttore, quindi l'opzione per la cedolare secca era legittima anche se il conduttore fosse un soggetto imprenditoriale/professionale purché l'immobile fosse adibito ad uso abitativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso; ha cassato la sentenza impugnata della Corte di Giustizia Tributaria e, decidendo nel merito, ha accolto i ricorsi originari del contribuente. Ne è conseguito l'annullamento degli avvisi di accertamento impugnati relativi agli anni 2015 e 2016. La Corte ha inoltre condannato l'Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese di giudizio di legittimità in favore del ricorrente (liquidate in € 2.800,00 per compensi e € 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso); le spese dei gradi di merito erano compensate.

Norme richiamate

• d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3

  La Corte ha interpretato il comma 6 come riferito esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni: pertanto l'esclusione dalla cedolare secca opera quando è il locatore a svolgere un'attività imprenditoriale/professionale, non quando lo è il conduttore. Il comma 6-bis non esclude la possibilità che il conduttore sia un soggetto imprenditoriale/professionista, ma disciplina casi specifici (sublocazione a studenti tramite cooperative/enti senza scopo di lucro) per evitare abusi.

• codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 3

  Fondamento giuridico del ricorso per cassazione invocato dal contribuente per violazione e falsa applicazione della norma sostanziale (art. 3 d.lgs. n. 23/2011).

• giurisprudenza di legittimità

  Cass. 7 maggio 2024, n. 12395

  La Corte ha richiamato precedente orientamento della Cassazione che afferma il medesimo principio di diritto: la presenza di un conduttore imprenditore/professionista che usa l'immobile per esigenze abitative non preclude l'opzione del locatore per la cedolare secca.

Massime di principio

• La esclusione dalla cedolare secca prevista dall'art. 3, comma 6, si applica quando è il locatore ad esercitare un'attività d'impresa o di professione; non si estende automaticamente al caso in cui il conduttore sia un soggetto imprenditoriale o professionista.
• Il locatore può esercitare l'opzione per la cedolare secca anche se il contratto è intestato a un'impresa o professionista, purché l'unità immobiliare sia effettivamente destinata ad uso abitativo (es. esigenze abitative dell'amministratore o dei dipendenti).
• Il comma 6-bis dell'art. 3 disciplina ipotesi particolari (sub-locazioni a studenti tramite cooperative/enti) e non sopprime l'applicabilità dei commi precedenti rispetto a contratti ad uso abitativo con conduttori imprenditoriali/professionali.
• In sede di accertamento l'Amministrazione finanziaria deve dimostrare che il locatore agiva nell'esercizio di impresa/professione per escludere la cedolare; la semplice qualità imprenditoriale del conduttore non è di per sé sufficiente.
• Per ridurre il rischio di contestazioni è utile documentare e dimostrare l'effettiva destinazione abitativa dell'immobile (dichiarazioni, attestazioni sull'uso abitativo, documenti societari che chiariscano la natura della locazione per finalità abitative).