Cassazione Civile, Sentenza n. 12076/2025 del 07/05/2025

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTR che aveva confermato l'annullamento dell'avviso di accertamento riguardante l'applicazione della cedolare secca sul canone di locazione 2011. L'Ufficio contestava l'applicazione del regime agevolativo per carenza del requisito soggettivo, in quanto il conduttore era la Fondazione Vincenzo Agnesi, ente esercente attività di edizione di riviste (attività commerciale/professionale). L'Agenzia sosteneva che, secondo l'art. 3 d.lgs. n.23/2011, le locazioni a enti non commerciali possono beneficiare della cedolare secca solo se sub-locate a studenti universitari o date a disposizione dei comuni (comma 6-bis), e che quindi i contratti conclusi con conduttori che operano in forma di impresa o professione sono esclusi dall'agevolazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha confermato il principio secondo cui la esclusione prevista dall'art. 3, comma 6, d.lgs. n.23/2011 riguarda il locatore che esercita attività d'impresa o professionale, non il conduttore che svolge attività nell'esercizio della propria professione. Il comma 6-bis non esclude la possibilità che il locatore eserciti l'opzione per la cedolare secca nei confronti di un conduttore imprenditore/professionista quando il contratto sia riconducibile a un utilizzo abitativo; il comma 6-bis disciplina invece un caso autonomo (opzione in relazione alla sub-locazione a studenti e alla messa a disposizione ai Comuni) per evitare abusi. Nel caso concreto, essendo l'immobile destinato a esigenze abitative del presidente della Fondazione conduttrice, il locatore era legittimato ad applicare la cedolare secca. Ricorso respinto. Nulla per le spese (mancata costituzione del resistente); non si applica l'art.13, comma 1-quater del DPR n.115/2002 considerata la parte soccombente ammessa alla prenotazione a debito e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato.

Norme richiamate

• d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3

  La Corte interpreta il comma 6 come esclusione riferita al locatore che esercita attività d'impresa o professionale (cioè se il locatore agisce nell'esercizio di impresa/arte o professione non può applicare la cedolare). Il comma 6-bis non estende tale esclusione ai casi in cui il conduttore sia un'impresa o un professionista: il comma 6-bis disciplina un'ipotesi autonoma che consente l'opzione per le locazioni verso cooperative/enti non profit solo a condizione di sub-locazione ad uso abitativo a studenti e messa a disposizione dei Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone, finalizzata a prevenire abusi.

• codice di procedura civile, art. 360

  Articolo invocato come motivo di cassazione per violazione di legge. La Corte ha ritenuto il motivo infondato e quindi non concretizzatasi la violazione dedotta ai sensi di questo vizio di motivazione/interpretazione normativa.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13

  La norma concernente il contributo unificato non è stata applicata nel caso poiché la parte soccombente era un'amministrazione pubblica difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato; pertanto non opera la disciplina che limita l'addebito delle spese in tali ipotesi.

Massime di principio

• La cedolare secca può essere applicata dal locatore persona fisica quando l'unità immobiliare è destinata a uso abitativo, anche se il conduttore utilizza il contratto nell'esercizio della propria attività professionale o imprenditoriale, purché il contratto sia effettivamente ad uso abitativo.
• L'esclusione prevista dall'art. 3, comma 6, d.lgs. n.23/2011 riguarda il locatore che esercita attività d'impresa o professionale, non il conduttore; pertanto non si deve automaticamente negare l'agevolazione per il solo fatto che il conduttore sia un ente o un professionista.
• Il comma 6-bis dell'art. 3 disciplina una fattispecie specifica e non ha funzione di limitare retroattivamente l'ambito di applicazione degli altri commi: esso autorizza l'opzione per locazioni in capo a cooperative/enti non profit solo se sussiste la successiva sub-locazione a studenti e la messa a disposizione ai Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone.
• In casi simili è determinante la concreta destinazione d'uso dell'immobile (se è adibito a finalità abitative) e la documentazione che ne dimostri l'effettivo utilizzo abitativo, anche se il conduttore è un ente o una persona che svolge attività professionale.
• In contenziosi su cedolare secca, è utile richiamare la giurisprudenza consolidata (es. Cass. 7 maggio 2024, n. 12395) che conferma l'interpretazione per cui il requisito soggettivo di esclusione riguarda il locatore e non il conduttore.