Sentenza del 13/10/2016 n. 5320 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la tassazione della plusvalenza realizzata dalla cessione onerosa di un terreno. Si discuteva se il terreno potesse essere considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria nonostante la dichiarata possibilità, da parte di uno degli acquirenti, di demolire gli edifici già esistenti. La sentenza ha ritenuto irrilevante tale eventualità, poiché la disciplina fiscale mira a tassare l'incremento di valore derivante dalla destinazione edificatoria attribuita in sede di pianificazione urbanistica, non la semplice possibilità di demolire un fabbricato già presente.

La decisione

È stato affermato che, ai fini della tassazione della plusvalenza, un terreno già edificato non è assoggettabile al prelievo previsto per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria soltanto perché l'acquirente potrebbe demolire gli edifici esistenti. La plusvalenza non è quindi riconducibile alla categoria dei terreni edificabili quando l'area è già edificata e non emerge una nuova destinazione edificatoria urbanisticamente pianificata. Il principio è conforme a Cassazione nn. 4150/2014, 15630/2014 e 15631/2014.

Norme richiamate

• Disciplina fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

  La tassazione colpisce la manifestazione di capacità economica derivante dalla destinazione edificatoria del terreno risultante dalla pianificazione urbanistica. Tale disciplina non si applica, per il solo fatto della possibile demolizione degli edifici, a un terreno già edificato.

Massime di principio

• La potenziale demolizione di un fabbricato esistente non trasforma automaticamente il relativo terreno in area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.
• Per qualificare un terreno come suscettibile di utilizzazione edificatoria occorre verificare la destinazione urbanistica effettiva e pianificata, non soltanto le intenzioni o i progetti dell'acquirente.
• La disciplina fiscale mira a tassare l'incremento di valore collegato a una nuova o specifica destinazione edificatoria urbanisticamente riconosciuta.
• In presenza di un terreno già edificato, la plusvalenza non rientra automaticamente nella disciplina dei terreni edificabili: occorre dimostrare che l'area abbia una distinta e concreta destinazione edificatoria derivante dagli strumenti urbanistici.