Sentenza n. 2327/2026 - Catania, Sezione 1

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il permesso di costruire nella parte in cui il Comune ha escluso l’applicabilità dell’esonero dal contributo sul costo di costruzione previsto per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento di edifici unifamiliari. L’intervento riguardava la demolizione e ricostruzione, senza ampliamento volumetrico, di un edificio sviluppato su più livelli, destinato secondo il progetto a un unico organismo abitativo: piano terra con garage, deposito e lavanderia, primo piano destinato alla zona notte, secondo piano destinato alla zona giorno e ultimo piano non abitabile destinato agli impianti tecnici. Il ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 8, comma 3, lett. b), della L.R. Sicilia n. 16/2016, il travisamento dei fatti, il difetto di istruttoria e di motivazione, la contraddittorietà, l’illogicità e lo sviamento, sostenendo che la qualificazione come edificio unifamiliare dovesse dipendere dall’unitarietà funzionale dell’organismo progettato e non dal numero dei subalterni catastali preesistenti, dalla distribuzione su più piani o dalla presenza di scala e ascensore. Ha inoltre dedotto la violazione degli artt. 1, 3 e 10-bis della L. n. 241/1990 e delle corrispondenti disposizioni regionali, nonché dei doveri di correttezza e buona fede, poiché il Comune, dopo avere richiesto un’autodichiarazione sull’unifamiliarità e avere concluso positivamente l’istruttoria, aveva contestato per la prima volta tale requisito nel provvedimento finale, senza previamente comunicare i motivi ostativi. Il Comune ha eccepito l’irricevibilità del ricorso per tardiva notificazione e, nel merito, ha sostenuto che i sette subalterni catastali, la tipologia edilizia in linea, il corpo scala e l’ascensore comuni e la potenziale autonomia dei diversi livelli escludessero la natura unifamiliare dell’edificio.

La decisione

Il TAR ha respinto l’eccezione di irricevibilità, rilevando che il termine di sessanta giorni decorrente dalla comunicazione del provvedimento, avvenuta il 12 novembre 2025, scadeva l’11 gennaio 2026, domenica, e doveva quindi essere prorogato al 12 gennaio 2026 ai sensi dell’art. 52, comma 3, c.p.a. Nel merito, ha accolto il ricorso. Il Collegio ha affermato che la regola generale è l’onerosità del permesso di costruire e che le esenzioni sono tassative; tuttavia, l’esenzione per gli edifici unifamiliari deve essere interpretata alla luce della sua finalità socio-economica di tutela delle esigenze abitative del nucleo familiare e della piccola proprietà immobiliare. Nel caso concreto, la distribuzione dell’edificio su quattro piani non dimostrava la plurifamiliarità, poiché i livelli erano collegati funzionalmente, destinati a diverse esigenze dello stesso nucleo familiare e privi di autonomia abitativa. La scala interna e l’ascensore agevolavano il collegamento tra le parti della casa, ma non costituivano elementi idonei a dimostrare l’esistenza di più unità abitative. Neppure la pregressa articolazione catastale in più subalterni escludeva la destinazione unifamiliare dell’intervento progettato, tanto più che l’immobile era ormai interamente di proprietà del ricorrente. Il numero e la superficie dei vani residenziali erano compatibili con una piccola unità familiare. Il provvedimento comunale era inoltre carente di motivazione, non spiegando perché la pluralità dei subalterni catastali impedisse la qualificazione unifamiliare. Le ulteriori ragioni relative all’assetto distributivo e alle dimensioni dell’immobile, formulate dal Comune soltanto negli scritti difensivi, costituivano un’inammissibile integrazione postuma della motivazione. Il TAR ha quindi annullato il provvedimento nella parte in cui aveva escluso l’unifamiliarità dell’immobile e quantificato il contributo sul costo di costruzione in € 36.615,10, compensando integralmente le spese di lite.

Norme richiamate

• art. 8, comma 3, lett. b), L.R. Sicilia n. 16/2016

  Il testo della disposizione non è riportato integralmente nella sentenza.

  Prevede l’esonero dal versamento del contributo sul costo di costruzione per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento di edifici unifamiliari; la disposizione è stata interpretata in coerenza con la finalità di tutela delle esigenze abitative del nucleo familiare.

• art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. n. 380/2001

  "il contributo di costruzione non è dovuto: b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari"

  L’esenzione costituisce una deroga tassativa alla regola generale dell’onerosità del permesso di costruire, ma la nozione di edificio unifamiliare va intesa in senso socio-economico, quale piccola proprietà immobiliare destinata alle esigenze abitative di un unico nucleo familiare.

• art. 52, comma 3, c.p.a.

  "se il giorno di scadenza è festivo il termine fissato dalla legge o dal giudice per l’adempimento è prorogato di diritto al primo giorno seguente non festivo"

  La disposizione comporta la proroga al primo giorno non festivo del termine processuale scadente in giorno festivo; nel caso concreto ha reso tempestiva la notificazione del ricorso effettuata il 12 gennaio 2026.

• art. 1 L. n. 241/1990

  È stato invocato dal ricorrente in relazione ai principi di correttezza e buona fede nell’azione amministrativa.

• art. 3 L. n. 241/1990

  Impone l’obbligo di motivazione del provvedimento; il TAR ha ritenuto insufficiente la motivazione comunale sull’esclusione della natura unifamiliare.

• art. 10-bis L. n. 241/1990

  È stato richiamato in relazione all’obbligo di comunicare i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza; la sentenza ha comunque fondato l’accoglimento, in particolare, sulla carenza motivazionale e sull’inammissibile integrazione postuma.

Massime di principio

• L’esonero dal contributo sul costo di costruzione per gli interventi riguardanti edifici unifamiliari costituisce una deroga alla regola generale dell’onerosità del permesso di costruire e può operare solo in presenza dei presupposti tipizzati dalla legge.
• La nozione di edificio unifamiliare, ai fini dell’esonero dal contributo di costruzione, deve essere valutata secondo un criterio socio-economico e funzionale, avuto riguardo alla destinazione dell’intervento alla soddisfazione delle esigenze abitative di un unico nucleo familiare e alla riconducibilità dell’immobile alla piccola proprietà immobiliare.
• La distribuzione di un’abitazione su più piani, la presenza di una scala interna o di un ascensore e la pluralità di subalterni catastali preesistenti non escludono di per sé la natura unifamiliare dell’edificio, quando i diversi livelli siano funzionalmente collegati, privi di autonomia abitativa e destinati alle diverse esigenze dello stesso nucleo familiare.
• L’amministrazione deve motivare specificamente le ragioni per cui le caratteristiche concrete dell’immobile impedirebbero la qualificazione come edificio unifamiliare; la mera indicazione della pluralità dei subalterni catastali non è sufficiente se non viene spiegata la sua rilevanza rispetto alla destinazione funzionale dell’intervento.
• Nel giudizio di legittimità non possono essere utilizzate per sostenere la legittimità dell’atto ragioni ostative non espresse nel provvedimento impugnato, poiché ciò integra un’inammissibile integrazione postuma della motivazione.

Come è indicizzato