Cassazione Civile, Ordinanza n. 23468/2026 del 17/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla stipula, nella stessa data, di un atto di compravendita immobiliare e di un contratto di mutuo ipotecario collegato all’acquisto. Gli acquirenti hanno chiesto in primo grado la dichiarazione di nullità della vendita perché l’immobile era in corso di costruzione e il venditore non aveva ottenuto il condono edilizio, nonché la nullità del mutuo e dell’ipoteca, con restituzione delle rate pagate e cancellazione delle segnalazioni nelle banche dati. Il Tribunale ha accolto in parte le domande, dichiarando la nullità anche del mutuo e condannando la banca alla restituzione delle rate. La banca ha appellato sostenendo che il finanziamento era un mutuo fondiario e non un mutuo di scopo, che la destinazione delle somme all’acquisto non incideva sulla validità del contratto e che non vi era prova di un collegamento negoziale tale da travolgere il mutuo. La Corte d’appello ha accolto il gravame, revocando la nullità del mutuo e le conseguenti statuizioni restitutorie e di cancellazione, pur mantenendo ferma la nullità della vendita. In cassazione gli acquirenti hanno dedotto omesso esame di fatti decisivi circa il collegamento negoziale tra vendita e mutuo, violazione delle norme sulla causa e sulla nullità parziale/collegamento negoziale, e nullità della motivazione per contraddittorietà, lamentando che i documenti di causa mostravano la destinazione del mutuo all’acquisto dell’immobile, l’erogazione diretta al venditore, la contestualità degli atti e l’iscrizione dell’ipoteca sul bene acquistato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la Corte d’appello avesse omesso di esaminare documenti potenzialmente decisivi ai fini della qualificazione del finanziamento come mutuo di scopo e del possibile collegamento negoziale con la compravendita. Ha rilevato che la motivazione impugnata non aveva considerato la lettera di accettazione della proposta di mutuo, la successiva comunicazione bancaria, il versamento delle somme al venditore, la contestualità tra vendita e mutuo e l’ipoteca sul bene acquistato. I motivi secondo e terzo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza d’appello è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione perché rivaluti la vicenda alla luce dei principi indicati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  ricorso ex art. 702-bis c.p.c. vigente ratione temporis

  indica il rito utilizzato per introdurre il giudizio di primo grado

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  memorie illustrative depositate ... ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.

  norma richiamata per il procedimento in camera di consiglio

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  omesso esame di fatti decisivi per il giudizio

  il vizio è configurabile quando il giudice omette di esaminare fatti/documenti decisivi oggetto di discussione tra le parti

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  violazione o falsa applicazione degli artt. 1322, 1813, 1418 e 1419 c.c. nonché dell’art. 115 c.p.c. e degli artt. 1362, 1363, 1367 e 1370 c.c.

  richiamato come parametro del secondo motivo di ricorso

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  dedotto per asserita motivazione irriducibilmente contraddittoria

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  motivatore ... affetta da irriducibile contraddittorietà

  evocato quale requisito della motivazione della sentenza

• art. 1322 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di autonomia contrattuale e qualificazione del negozio

• art. 1813 c.c.

  la Corte osserva che la causa del mutuo di scopo è più ampia di quella del mutuo ordinario ex art. 1813 c.c.

• art. 1418 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione alla nullità del contratto

• art. 1419 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione all’estensione della nullità

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione alla valutazione delle prove

• artt. 1362, 1363, 1367 e 1370 c.c.

  richiamati dai ricorrenti per l’interpretazione del contratto

• art. 2697 c.c.

  non espressamente citato nel dispositivo ma rilevante sul piano dei principi di prova; tuttavia nel testo non compare come norma richiamata dalla Corte

Massime di principio

• Il mutuo di scopo convenzionale richiede non solo la previsione di una destinazione delle somme, ma una clausola che imponga al mutuatario uno specifico obbligo verso il mutuante, espressione di un interesse del mutuante alla realizzazione dello scopo; la mera indicazione del motivo del finanziamento non basta a mutare la causa del mutuo.
• Se il finanziamento è funzionalmente collegato a una compravendita immobiliare, con erogazione delle somme a favore del venditore, contestualità degli atti e ipoteca sul bene acquistato, occorre verificare se il programma negoziale riveli un collegamento causale e teleologico tra i contratti, idoneo a incidere sulla qualificazione del mutuo.
• Ai fini del collegamento negoziale in senso tecnico non è sufficiente un nesso occasionale tra negozi: occorre che uno trovi la propria causa nell’altro e che la volontà di coordinamento sia obiettivata nel contenuto dei contratti, con possibile ripercussione delle vicende di un negozio sull’altro.
• Il giudice di merito deve esaminare i documenti allegati che, se valutati, possono risultare decisivi per accertare la reale funzione del finanziamento e l’eventuale nullità derivata o collegata; l’omesso esame di tali elementi integra il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.

Come è indicizzato