Cassazione Civile, Sentenza n. 06623/2026 del 19/03/2026

Esito

La controversia

Vetro Carlo denunciava che la società convenuta, proprietaria di un vano adibito a gioielleria nello stesso stabile, aveva eseguito numerose modifiche abusive (tra cui apertura di varchi, modifica del balcone, installazione di condizionatori, opere nel vano sottoscala) che avrebbero inciso sulla statica e sulla tenuta antisismica dell'edificio e arrecato pregiudizio all'estetica. In primo grado l'attore ottenne un accoglimento limitato riferito al ripristino di un solo balcone; la Corte d'appello, con accoglimento dell'appello incidentale della resistente, rigettò in toto la domanda ritenendo che il ricorrente non avesse provato l'epoca delle opere (ritenuta necessaria per l'applicazione delle norme antisismiche) e ritenendo legittime, ai sensi dell'art. 1102 c.c., apertura di un varco e installazione di un condizionatore, senza pregiudizio al decoro architettonico. Vetro Carlo proponeva ricorso per cassazione con sette motivi, deducendo, tra l'altro, errori nella valutazione della prova, omissione di fatti decisivi e errata applicazione delle norme condominiali e antisismiche.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi cinque motivi ritenendo errata la decisione della Corte d'appello nell'aver dato rilievo decisivo alla prova dell'epoca di realizzazione delle opere per escludere l'applicabilità delle norme sulle innovazioni che incidono sulla stabilità e sicurezza dell'edificio. La Cassazione ha ricordato che, quando le innovazioni possono compromettere la stabilità o la sicurezza, il giudice deve accertare il pericolo in concreto e non può limitarsi a respingere la domanda per mera mancanza della prova della data. Ha inoltre precisato che l'inosservanza delle norme antisismiche genera una presunzione di pericolosità ma non rende superflua ogni indagine concreta. I motivi sesto (contestazione dell'apertura del varco e dell'installazione del condizionatore) e settimo (ripristino del balcone e doglianza sull'usucapione) sono stati invece rigettati: la valutazione della Corte d'appello sulla compatibilità degli interventi con l'art. 1102 c.c. e sull'assenza di pregiudizio al decoro è stata ritenuta congruamente motivata e non sindacabile in questa sede; la doglianza relativa all'usucapione è stata ritenuta infondata. Conseguentemente la sentenza impugnata è stata cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione per nuovo esame conforme ai principi indicati; le spese di legittimità sono demandate alla corte di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Consente l'uso della cosa comune in misura maggiore da parte di un condomino purché non alteri la destinazione economica, non leda il pari diritto degli altri condomini e, soprattutto, non comprometta la stabilità o la sicurezza dell'edificio; il giudice di merito valuta se le condizioni siano rispettate

• art. 1120 c.c.

  Vieta innovazioni che arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio; le innovazioni eseguite in violazione di questa norma danno diritto agli altri condomini alla rimessione in pristino, specie se compromettono la stabilità

• art. 1127 c.c.

  Richiamata nella giurisprudenza relativa alla sopraelevazione e alla prescrizione ventennale: la tutela contro alterazioni del decoro può essere soggetta a prescrizione, ma non quando l'innovazione comprometta le condizioni statiche dell'edificio

• art. 873 c.c.

  Richiamato come riferimento alla normativa integrativa antisismica: la rilevanza delle norme antisismiche può incidere sul giudizio di illegittimità dell'innovazione, ma l'applicabilità non può essere decisa esclusivamente sulla base della sola prova della data di esecuzione

• Legge 2 febbraio 1974 n. 64 (e art. 32)

  Stabilisce che le norme tecniche antisismiche si applicano alle costruzioni eseguite dopo la loro entrata in vigore; la Cassazione richiama il principio ma sottolinea che, anche in assenza dell'applicazione automatica delle norme successive, il giudice deve valutare concretamente il pericolo per la stabilità

• Legge 25 novembre 1962 n. 1684

  Normativa antecedente di riferimento per le costruzioni realizzate prima delle norme antisismiche del 1974; citata per distinguere l'ambito di applicazione delle diverse discipline tecniche

• art. 2697 c.c.

  Norma sul riparto dell'onere della prova; la Corte osserva che, pur essendo onere della parte allegante fornire la prova dei fatti, il giudice non può esimersi dall'accertamento concreto quando è dedotto un pregiudizio alla stabilità

• art. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati in relazione ai mezzi di prova e alla valutazione probatoria: la Corte censura l'omesso esame di elementi istruttori utili alla prova dell'epoca delle opere

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Premessa normativa secondo cui sono censurabili in cassazione le decisioni che omettono l'esame di fatti decisivi; la Corte ha accolto alcuni motivi sulla base di tale omissione della Corte d'appello

Massime di principio

• Quando è dedotto che innovazioni o lavori su parti comuni possono incidere sulla stabilità o sicurezza dell'edificio, il giudice deve svolgere un accertamento concreto del pericolo e non può decidere la causa esclusivamente sulla base della mancata prova della data di esecuzione delle opere
• L'inosservanza delle norme antisismiche produce una presunzione di pericolosità dell'opera, ma non elimina l'obbligo del giudice di valutare concretamente gli effetti della modifica sulla statica e sulla sicurezza
• Le azioni dei condomini volte al ripristino in pristino di opere che compromettono la stabilità non sono assoggettate alla semplice prescrizione ventennale applicabile alle sole questioni di decoro architettonico o uso; la prescrizione può essere esclusa quando sia in gioco la sicurezza dell'edificio
• L'art. 1102 c.c. ammette un uso piu' intenso delle parti comuni da parte di un condomino solo se non altera la destinazione, non lede il pari diritto degli altri e non compromette la stabilità o la sicurezza; tale valutazione spetta al giudice di merito e richiede adeguata motivazione
• L'onere della prova resta a carico della parte che allega i fatti, ma il giudice non può sottrarsi a un esame completo degli elementi istruttori quando dalla loro valutazione può dipendere la tutela della stabilità e della sicurezza
• L'eccezione di usucapione (o usucapione per consolidamento di fatto) non impedisce automaticamente la domanda di ripristino quando l'opera comprometta le condizioni essenziali dell'edificio; tuttavia la valutazione dei termini e delle eccezioni va compiuta con riferimento agli specifici effetti delle opere
• In sede di gravame la Corte di merito deve motivare compiutamente le proprie valutazioni tecniche e probatorie circa la compatibilità delle opere con le norme tecniche e la conservazione del decoro, pena l'annullamento in cassazione per omesso esame di fatti decisivi