Sentenza n. 1011/2026 - Cagliari, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente, proprietaria di un immobile confinante con un fabbricato realizzato in difformità dai titoli edilizi e dall'autorizzazione paesaggistica, ha chiesto al Comune di dare esecuzione alla precedente ingiunzione di demolizione, rimasta inoppugnata, dopo l'inutile decorso del termine assegnato ai responsabili dell'abuso. Ha dedotto la violazione dell'art. 97 Cost., della legge n. 241/1990, del d.P.R. n. 380/2001, della legge regionale Sardegna n. 23/1985 e degli artt. 31 e 117 c.p.a., lamentando l'inerzia dell'amministrazione nonostante l'accertata inottemperanza. Ha fondato il proprio interesse sulla vicinitas, sull'impedimento alla visuale panoramica sul mare e sul conseguente possibile deprezzamento dell'immobile. Il Comune e una proprietaria controinteressata hanno eccepito il difetto di interesse, sostenendo che l'amministrazione aveva già esercitato i propri poteri repressivi mediante l'irrogazione di una sanzione pecuniaria e l'attivazione dell'acquisizione dell'area al patrimonio comunale. Nel corso del giudizio è emerso che la procedura di acquisizione e destinazione del bene a servizio pubblico non era stata conclusa e che l'ingiunzione non era stata notificata a una delle proprietarie dell'immobile. È inoltre intervenuto il creditore ipotecario, deducendo la necessità di salvaguardare il proprio diritto reale, in quanto non responsabile dell'abuso e titolare di ipoteca anteriore alla trascrizione dell'accertamento di inottemperanza.

La decisione

Il TAR ha respinto l'istanza di rinvio del Comune e le eccezioni di inammissibilità per carenza di interesse. Ha ritenuto che l'irrogazione di una sanzione pecuniaria e l'avvio dell'acquisizione al patrimonio comunale non esaurissero la pretesa azionata, diretta a ottenere una pronuncia sull'obbligo del Comune di dare seguito all'ingiunzione di demolizione. Ha riconosciuto l'interesse della proprietaria confinante, in ragione della vicinitas e del pregiudizio prospettato alla visuale panoramica e al valore dell'immobile. Nel merito, ha accertato la persistente mancata esecuzione dell'ingiunzione di demolizione e ha accolto il ricorso. Il Comune è stato ordinato di attivarsi, entro 90 giorni dalla notificazione o comunicazione della sentenza, per eseguire l'ordinanza di demolizione n. 2 dell'11 ottobre 2022, coinvolgendo nel procedimento tutti i proprietari dell'immobile, inclusa la proprietaria dell'unità identificata dal subalterno n. 4, alla quale l'ordinanza non era stata notificata. Nello stesso termine il Comune può concludere la procedura, già avviata ma non definita, di destinazione dell'immobile a servizio pubblico; in tal caso l'immobile non sarà demolito. Il giudice ha inoltre stabilito che, in caso di demolizione, deve essere salvaguardato il diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell'abuso, almeno sul terreno e su ciò che eventualmente residuerà dalla demolizione; qualora invece l'immobile sia destinato a servizio pubblico, il diritto di ipoteca si estinguerà, restando salvi gli ordinari rimedi dell'ordinamento. Le spese sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• artt. 31 e 117 c.p.a.

  Consentono di contestare l'inerzia dell'amministrazione e di ottenere l'accertamento dell'obbligo di provvedere; nel caso concreto il giudice ha ordinato al Comune di dare seguito all'ingiunzione di demolizione entro un termine assegnato.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Disciplina gli effetti dell'inottemperanza all'ingiunzione di demolizione, compresa l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale, nel rispetto del diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell'abuso secondo l'interpretazione derivante dalla sentenza della Corte costituzionale n. 160/2024.

• art. 6 l.r. Sardegna n. 23/1985

  L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire […] costituisce titolo per l’immissione nel possesso e, previa redazione dello stato di consistenza, per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente

  L'accertamento dell'inottemperanza costituisce titolo per l'immissione nel possesso e la trascrizione dell'acquisizione al patrimonio comunale; tale procedura non esonera tuttavia il Comune dal definire la scelta tra demolizione e destinazione del bene a servizio pubblico.

• art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004

  È richiamato per evidenziare che la compatibilità paesaggistica non consente la regolarizzazione postuma di opere con aumento di volume o superficie utile.

• art. 146 d.lgs. n. 42/2004

  È richiamato con riferimento alla realizzazione delle opere in difformità dall'autorizzazione paesaggistica.

• art. 52, commi 1 e 2, d.lgs. n. 196/2003

  Costituisce la base, insieme agli artt. 5 e 6 del regolamento UE 2016/679, per l'oscuramento delle generalità della ricorrente.

• artt. 5 e 6 Regolamento UE n. 2016/679

  Richiamati a fondamento della tutela dei diritti e della dignità della parte mediante oscuramento delle generalità.

• sentenza Corte costituzionale n. 160/2024

  Secondo il giudice, il diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell'abuso, anteriormente iscritto, deve essere fatto salvo e può essere opposto all'amministrazione, almeno sul terreno e su quanto eventualmente residui dalla demolizione.

• ordinanza Corte di cassazione, Sezioni Unite, n. 10933/2025

  Richiamata per la conseguenza secondo cui, in caso di destinazione dell'immobile a servizio pubblico, il diritto di ipoteca si estingue, restando al creditore gli ordinari rimedi previsti dall'ordinamento.

Massime di principio

• La proprietaria di un immobile confinante con un'opera abusiva è legittimata e ha interesse a proporre l'azione contro il silenzio dell'amministrazione che non abbia dato esecuzione a un'ingiunzione di demolizione, quando deduca un pregiudizio concreto alla propria proprietà, quale l'impedimento alla visuale panoramica e il possibile deprezzamento del bene.
• L'irrogazione di una sanzione pecuniaria e l'avvio dell'acquisizione dell'area al patrimonio comunale non escludono l'interesse a ottenere una pronuncia sull'obbligo dell'amministrazione di dare effettivo seguito all'ingiunzione di demolizione, quando non risulti conclusa la procedura repressiva e non sia stata definita la scelta tra demolizione e destinazione del bene a servizio pubblico.
• Nel giudizio contro il silenzio relativo all'esecuzione di un'ingiunzione di demolizione, il Comune deve coinvolgere tutti i proprietari dell'immobile interessato, anche se l'ingiunzione originaria non è stata notificata a uno di essi, prima di procedere alla concreta esecuzione della misura repressiva.
• Quando il giudice ordina all'amministrazione di definire l'esecuzione di un'ingiunzione di demolizione, può assegnare un termine entro il quale l'amministrazione deve procedere alla demolizione oppure concludere la procedura di destinazione del bene a servizio pubblico, se tale alternativa è prevista dall'ordinamento e risulta già concretamente avviata.
• Il diritto di ipoteca anteriormente iscritto a favore del creditore non responsabile dell'abuso edilizio deve essere salvaguardato nei confronti dell'amministrazione; in caso di demolizione, esso permane almeno sul terreno e su quanto residua dall'intervento, mentre in caso di destinazione dell'immobile a servizio pubblico si estingue secondo i principi richiamati dalla giurisprudenza costituzionale e di legittimità.

Come è indicizzato