L.R. Lombardia 4/2012

Valorizzazione del patrimonio edilizio esistente e misure urbanistico-edilizie in Lombardia

La legge regionale della Lombardia introduce una disciplina per la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, la riqualificazione urbana incentivata e una serie di modifiche puntuali alla l.r. 12/2005. Molte misure hanno natura straordinaria e sono legate a termini perentori di presentazione delle istanze o di adozione delle delibere comunali.

Finalità generali e ambito applicativo

Il provvedimento mira a contenere il consumo di suolo e di energia da fonti fossili, favorendo recupero, sostituzione e trasformazione di edifici esistenti, nonché ulteriori interventi urbanistico-edilizi integrativi della disciplina regionale sul governo del territorio. Le misure operano esclusivamente nel territorio della Regione Lombardia.

Riqualificazione urbana incentivata

La riqualificazione urbana incentivata è rimessa ai comuni, in sede di pianificazione territoriale e tramite i programmi integrati di intervento previsti dalla l.r. 12/2005. La norma si colloca però in un quadro di disposizioni straordinarie contenute negli articoli successivi. Il comma originario è stato successivamente abrogato.

Utilizzo del patrimonio edilizio esistente

Sono consentiti interventi di recupero edilizio e funzionale sugli edifici o porzioni di edifici ultimati entro il 18 luglio 2009, oppure, se situati in area agricola, assentiti prima del 13 giugno 1980. Le istanze dovevano essere presentate entro il 31 dicembre 2013 tramite DIA o permesso di costruire.

I comuni possono inoltre riconoscere, previa deliberazione del consiglio comunale, una volumetria aggiuntiva fino a 100 metri cubi per l’adeguamento di singoli alloggi occupati da nuclei familiari con persone con gravi handicap o non autosufficienti.

Per l’attuazione si applicano le disposizioni della l.r. 13/2009 sui limiti, le modalità e le deliberazioni comunali, che i comuni possono modificare anche per rendere gli interventi ammissibili in aree altrimenti escluse dalla disciplina straordinaria.

Ampliamenti di fabbricati industriali, artigianali, ricettivi e trasformazioni per uso residenziale

I comuni potevano individuare, entro il 30 settembre 2012, ambiti produttivi nei quali consentire l’ampliamento del 10% della superficie lorda di pavimento di edifici industriali e artigianali ultimati entro il 18 luglio 2009, fino a 500 mq, destinati esclusivamente all’attività produttiva. Gli ampliamenti non possono essere usati per funzioni commerciali o logistiche e sono soggetti a vincolo pertinenziale di almeno cinque anni.

Sempre entro il 31 dicembre 2013 era possibile autorizzare la trasformazione di edifici terziari e direzionali non più utilizzati, esistenti al 31 marzo 2005, per finalità residenziali, con destinazione ad edilizia residenziale sociale per almeno il 20% della SLP.

Per edifici totalmente alberghieri era ammesso un ampliamento fino a 200 mq, con vincolo d’uso alberghiero. Gli interventi sono stati assoggettati a DIA o permesso di costruire entro il 31 dicembre 2013.

Sostituzione del patrimonio edilizio esistente

Gli interventi di sostituzione edilizia previsti dalla l.r. 13/2009 erano ammessi tramite DIA o permesso di costruire da presentare entro il 31 dicembre 2013. La ricostruzione può avvenire anche con modifiche di sagoma e diversa collocazione nel lotto, ma, per i nuovi interventi, è richiesta l’ubicazione fuori dai centri storici o nuclei di antica formazione e in zone con destinazione residenziale e adeguati servizi.

Sono previsti scomputi e premi volumetrici fino al 5% del volume esistente, alternativi ad altri incentivi regionali. Per i progetti presentati dal 31 maggio 2012 la demolizione e ricostruzione deve assicurare, con fonti rinnovabili, almeno il 20% del fabbisogno energetico per acqua calda, riscaldamento e raffrescamento; se la copertura supera di almeno il 50% la soglia minima, è ammesso un bonus volumetrico del 10%.

Gli interventi senza demolizione totale possono derogare fino a 20 cm alle distanze minime, se beneficiano dei premi previsti.

Edilizia residenziale sociale, locazione temporanea ed edilizia universitaria convenzionata

Per favorire alloggi sociali, locazione temporanea a fini sociali ed edilizia universitaria convenzionata, la legge consente interventi in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, previa deliberazione della giunta comunale. La richiesta doveva pervenire al comune entro il 31 dicembre 2016.

Sono ammessi ampliamenti volumetrici, sostituzioni edilizie e variazioni di destinazione d’uso su edifici sociali esistenti al 31 marzo 2005, con limiti del 40% per immobili pubblici e del 20% per altri immobili, elevabili al 40% nei comuni con fabbisogno abitativo acuto, critico o elevato. La nuova destinazione d’uso deve durare almeno dodici anni.

Per gli interventi con nuova costruzione o demolizione e ricostruzione, dal 31 maggio 2012 occorre garantire quota di energia da fonti rinnovabili secondo il d.lgs. 28/2011. È inoltre prevista la possibilità di cessione o trasferimento delle volumetrie incrementali e, per gli immobili ERP, una riduzione degli oneri di urbanizzazione del 50%.

Recupero delle aree industriali e non residenziali dismesse

Viene introdotto nella l.r. 12/2005 un meccanismo di recupero delle aree non residenziali dismesse o degradate individuate nel PGT. Il comune può invitare la proprietà a presentare una proposta di riuso, con possibile incremento fino al 20% della volumetria o superficie ammessa, assegnando un termine tra 4 e 12 mesi.

La proposta deve indicare funzioni, interventi urbanistici e infrastrutturali, modalità di bonifica, cronoprogramma e piano finanziario. Se entro dodici mesi non viene presentata istanza o proposta, cessa l’efficacia del piano delle regole per l’area e il comune avvia la variante urbanistica. Fino alla nuova destinazione sono consentiti solo demolizione e bonifica.

Monitoraggio regionale

I comuni devono informare la Regione dei provvedimenti adottati e degli interventi assentiti in attuazione delle disposizioni straordinarie sugli articoli 3, 4, 5, 6 e 7. Le modalità di trasmissione sono fissate dalla struttura regionale competente.

Recupero dei sottotetti a fini abitativi

La disciplina regionale sui sottotetti viene modificata per consentire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi necessari ai requisiti aeroilluminanti e, per edifici nei limiti di altezza previsti, modifiche di colmo, gronda e falde. Nei casi di deroga, l’altezza minima abitabile non può superare 1,50 metri. Nei centri storici e nuclei di antica formazione restano fermi i limiti di altezza dello strumento urbanistico; in mancanza, vale l’altezza esistente.

Parcheggi in deroga e autorimesse interrate

Per i fabbricati realizzati prima del 7 aprile 1989 è ammessa la realizzazione di autorimesse interrate anche in deroga al rapporto drenante minimo, purché siano garantiti idonei sistemi di raccolta e dispersione delle acque meteoriche o vasche volano adeguate.

Conversione delle coperture in cemento amianto

Per edifici destinati a residenza o inseriti nel tessuto urbano consolidato, la conversione di coperture in cemento amianto con materiali conformi alla qualità e tradizioni locali può comportare modifiche di falda fino al 40%, anche in deroga a limiti edificatori e di altezza. Se il sopralzo genera spazi abitabili, si applica il permesso di costruire convenzionato.

I comuni potevano ridurre il contributo di costruzione fino al 50% entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge. Per edifici produttivi è previsto un bonus incrementativo pari al 10% della superficie di copertura rimossa, fino a 500 mq, se la rimozione e lo smaltimento sono integralmente a carico del proprietario e senza contributi pubblici.

Ascensori esterni

Fuori dai centri storici e dai nuclei di antica formazione, la distanza minima tra pareti finestrate può essere derogata per il necessario alla realizzazione di sistemi elevatori a servizio di fabbricati esistenti privi di accessibilità ai vari livelli di piano, restando ferme le distanze minime del codice civile.

Valutazione ambientale strategica e programmazione negoziata

Le varianti al piano dei servizi e al piano delle regole sono soggette a verifica di assoggettabilità a VAS, salvo i casi già coperti dalla normativa statale ambientale. Nella VAS del documento di piano si definisce se ulteriori valutazioni siano necessarie per gli ambiti di trasformazione.

Per gli atti di programmazione negoziata con valenza territoriale soggetti ad approvazione regionale, valutazione ambientale, VIA e incidenza devono essere coordinate. I soggetti interessati possono chiedere una fase preliminare di definizione del rapporto ambientale; i privati devono versare entro 15 giorni dalla deliberazione regionale di promozione o adesione una somma per oneri istruttori.

I procedimenti VAS già avviati alla data di entrata in vigore della legge seguono le regole previgenti.

Pubblicazione degli strumenti urbanistici

Gli atti di PGT e gli atti dei piani sono pubblicati anche sul sito informatico dell’amministrazione comunale, oltre che depositati presso la segreteria comunale e secondo le forme tradizionali di deposito e pubblicità.

Titoli abilitativi edilizi, oneri e silenzio-assenso

La disciplina del permesso di costruire è riformulata per rafforzare contenuti della domanda, asseverazione tecnica, tempi istruttori, richiesta di modifiche minori e determinazione degli oneri di urbanizzazione. Gli oneri si determinano, in linea generale, alla data di presentazione della domanda completa; per piani attuativi o atti di programmazione negoziata, alla data di approvazione, se il titolo è richiesto entro 36 mesi.

È previsto il silenzio-assenso sul permesso di costruire, salvo vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. Per vincoli gestiti dal comune si applica il silenzio-rifiuto in caso di esito sfavorevole; per vincoli di competenza di altre amministrazioni il parere va acquisito in conferenza di servizi.

La disciplina della deroga urbanistica è limitata a densità, altezza, distanza tra fabbricati, modalità di intervento e destinazione d’uso, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza. La SCIA viene richiamata espressamente come titolo applicabile nei casi previsti dalla normativa statale.

Approvazione dei piani attuativi conformi e pianificazione paesaggistica

Per i piani attuativi conformi, la competenza approvativa è attribuita al consiglio comunale nei comuni fino a 15.000 abitanti e alla giunta comunale nei restanti comuni. L’adeguamento degli strumenti locali al Piano Paesaggistico Regionale del 2010 deve essere effettuato da comuni, province, città metropolitane ed enti gestori delle aree entro il 31 dicembre 2013.

Sportello unico per le attività produttive

La disciplina dello sportello unico per le attività produttive viene aggiornata al d.p.r. 160/2010 e chiarito che alla conferenza di servizi non si applicano alcune disposizioni della l.r. 1/2012 sul procedimento amministrativo.

Protocolli volontari di certificazione energetica

La Regione promuove protocolli volontari di certificazione energetica migliorativi rispetto al sistema CENED, con attenzione all’efficienza energetica, all’impiego di materiali locali e al contesto montano.

Disciplina finanziaria e decorrenza

Le somme derivanti dall’applicazione degli oneri istruttori previsti per la programmazione negoziata sono imputate al bilancio regionale 2012 e successivi. La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia.