Cassazione Civile, Sentenza n. 21966/2022 del 12/07/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello di Perugia che aveva rigettato la declaratoria di nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare (stipulato il 16/1/2013) per mancato rilascio della fideiussione prevista dal d.lgs. n. 122/2005 e aveva, viceversa, accolto le domande riconvenzionali della Gemini per il risarcimento dei lavori extraconttrattuali; la ricorrente deduceva che la Corte d'Appello aveva errato nel ritenere che lo stato di crisi del costruttore fosse presupposto della nullità (anziché condizione per l'escussione della fideiussione), aveva trascurato elementi probatori decisivi (in particolare la trascrizione di un pignoramento del 26/8/2014) e aveva valutato erroneamente l'effetto del completamento dell'immobile sul interesse dell'acquirente alla declaratoria di nullità.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondati i motivi principali; ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'Appello di Perugia, in diversa composizione, per nuovo esame. La Corte Suprema ha stabilito che: (i) la mancata consegna della fideiussione prevista dall'art. 2 d.lgs. n. 122/2005 configura una nullità relativa che può essere fatta valere dall'acquirente; (ii) lo stato di crisi del costruttore è condizione per l'escussione della garanzia, non presupposto per la declaratoria di nullità; (iii) il mero completamento dell'immobile da parte del venditore non sanerebbe automaticamente la nullità; (iv) però l'interesse dell'acquirente a chiedere la nullità può venire meno e l'azione può costituire abuso del diritto se, tra la stipula e l'azione, non si manifestano elementi concreti di rischio (insolvenza, pignoramento ecc.); nel caso concreto la Corte di merito aveva omesso di valutare la trascrizione del pignoramento utile a dimostrare l'interesse della ricorrente, pertanto la decisione va riesaminata.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 122/2005, artt. 1-3

  all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a pena di nullità, a procurare e consegnare all'acquirente una fideiussione corrispondente alle somme riscosse e da riscuotere

  La norma introduce una nullità di protezione: la mancanza della fideiussione prevista comporta nullità relativa impugnabile dall'acquirente; lo stato di crisi del costruttore non è presupposto della nullità ma condizione per l'escussione della garanzia; l'azione di nullità può tuttavia risultare abusiva se l'interesse protetto non è più concretamente in pericolo

• Codice Civile, art. 1418

  Norma generale sulla nullità degli atti negoziali: la nullità prevista dal d.lgs. 122/2005 è rimessa al regime generale delle nullità del codice

• Codice Civile, art. 1421

  Richiama il concetto di interesse per l'impugnazione: l'acquirente deve avere interesse concreto alla declaratoria di nullità

• Codice Civile, art. 1423

  Disciplina della convalida della nullità: la convalida (o conferma) può avvenire nei casi previsti dalla legge e deve provenire dal soggetto a favore del quale è prevista la protezione (qui, il promissario acquirente)

• Codice Civile, art. 1938

  Richiamato come riferimento al tipo di fideiussione prevista (possibilità di disciplina del tipo di garanzia)

• Codice Civile, art. 1385

  Norma citata in relazione alla caparra confirmatoria (usata dalle parti nella controversia di merito)

Massime di principio

• La mancata consegna della fideiussione prevista dal d.lgs. n. 122/2005 produce una nullità relativa del preliminare impugnabile dall'acquirente; non è necessario che al momento dell'impugnazione sia già intervenuta la crisi conclamata del costruttore per affermare la nullità.
• Lo stato di crisi (pignoramento, fallimento, liquidazione) è invece la condizione che legittima l'escussione della fideiussione da parte dell'acquirente: la sua manifestazione rafforza l'interesse concreto dell'acquirente ad agire.
• Il completamento dell'opera da parte del venditore non sana automaticamente la nullità del preliminare per mancata fideiussione: una eventuale convalida o rinuncia all'azione di nullità deve provenire dall'acquirente titolare della tutela.
• L'azione di nullità può essere considerata abuso del diritto se esperita quando non esistono elementi concreti che rendano attuale il pericolo per l'acquirente (assenza di pignoramenti, insolvenza o altri indizi di rischio); bisogna valutare la situazione fattuale intercorso tra stipula e azione.
• In sede di giudizio l'onere di provare gli elementi che giustificano l'interesse all'impugnazione (es. trascrizione di pignoramento, ipoteche, segnali di insolvenza) grava sulle parti che li allegano; il giudice deve esaminare e motivare sulla sussistenza di tali elementi.
• Se il contratto viene annullato, il rimedio principale è la restituzione delle somme versate dall'acquirente; il venditore può tuttavia agire in contraddittorio per ottenere il ristoro di lavori effettivamente eseguiti e non pagati, purché provati.