Cassazione Civile, Ordinanza n. 02760/2026 del 07/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile per un prezzo rilevante, con contestazioni successive dell'acquirente circa la regolarità urbanistico-edilizia del bene e la mancanza del certificato di abitabilità/agibilità. Nell'atto di vendita i venditori avevano dichiarato di avere richiesto il certificato e, a garanzia del suo rilascio, era stata trattenuta dal notaio una somma di euro 100.000 da restituire all'acquirente in caso di mancato rilascio entro il termine pattuito. Dopo l'acquisto, l'acquirente ha scoperto che parte dell'immobile non aveva destinazione abitativa, che la sanatoria era stata solo parziale e poi annullata, e che vi erano ulteriori abusi interni ed esterni, incluso il solaio trasformato in terrazza abitabile, per il quale erano stati emessi ordini di demolizione. In primo grado il tribunale ha riconosciuto in parte le domande, condannando i venditori al risarcimento e ordinando al notaio la restituzione della somma vincolata. In appello l'acquirente ha ottenuto un ulteriore importo a titolo di riduzione del prezzo. I ricorrenti principali hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 25 d.P.R. 380/2001, sostenendo che l'agibilità si fosse formata per silenzio-assenso e che comunque le irregolarità urbanistiche fossero venute meno; 2) violazione dell'art. 2909 c.c., contestando il giudicato interno sulla opponibilità all'acquirente dell'ordine di demolizione, ritenuto in primo grado non impugnato; 3) violazione degli artt. 1489, 2697 e 1226 c.c., sostenendo che, escluso il giudicato, non vi fosse base per la riduzione del prezzo e che comunque il quantum fosse calcolato erroneamente sul prezzo anziché sul valore del bene. La ricorrente incidentale ha lamentato omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sulle critiche alla CTU e sulle domande di ulteriore riduzione del prezzo e risarcimento danni per ripristini e demolizioni ulteriori rispetto alla terrazza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il silenzio-assenso in materia di agibilità non può operare quando manchino i presupposti urbanistico-edilizi e l'immobile presenti numerose difformità. Ha respinto il secondo motivo affermando che l'opponibilità dell'ordine di demolizione all'acquirente non era un mero obiter dictum, ma un accertamento decisivo della sentenza di primo grado, non censurato in appello e quindi coperto da giudicato interno. Conseguentemente ha ritenuto corretto il riconoscimento della riduzione del prezzo, dovuta al deprezzamento commerciale derivante dalla perdita della terrazza e dalla situazione ablatoria, precisando che la riduzione del prezzo va rapportata al corrispettivo pattuito e non al valore oggettivo della cosa. Ha infine rigettato il ricorso incidentale perché l'omessa pronuncia non riguarda le istanze istruttorie e, comunque, la Corte territoriale aveva esaminato le domande di riduzione e risarcimento con riferimento alle ulteriori opere abusive e ai costi di regolarizzazione. Le spese di legittimità tra ricorrenti principali e ricorrente incidentale sono state compensate; le spese degli altri controricorrenti sono state dichiarate irripetibili; è stato disposto l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 25 d.P.R. n. 380/2001

  Il meccanismo del silenzio-assenso sull'agibilità opera solo se ricorrono tutti i presupposti di legge; non può formarsi un assenso implicito in presenza di difformità edilizie e mancanza di conformità urbanistica dell'immobile.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato interno si forma sui capi della sentenza di primo grado non impugnati; non possono essere riesaminati in appello gli accertamenti decisivi non censurati, anche se contestati in cassazione come asseriti obiter dicta.

• art. 1489 c.c.

  La riduzione del prezzo e la tutela del compratore sono correlate alla mancanza di qualità o al peso di vincoli/limitazioni incidenti sul bene compravenduto, con effetto sul sinallagma contrattuale.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato sia in relazione all'onere probatorio sulle difformità e sull'opponibilità dell'ordine di demolizione, sia per ribadire che il giudicato interno dipende dalla mancata impugnazione del capo decisivo.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno deve rimanere ancorata a un parametro non arbitrario; nel caso concreto la Corte ha ritenuto corretta la quantificazione operata sulla base del prezzo convenuto e del disvalore della parte mancante.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia sussiste solo se manca una statuizione su domande, eccezioni o assunti che richiedono decisione; non riguarda le mere istanze istruttorie o le critiche alla consulenza tecnica, se la domanda sostanziale è stata comunque esaminata.

• art. 111 c.p.c.

  È richiamato nel ragionamento sull'opponibilità dell'ordine di demolizione al successore a titolo particolare.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In materia di agibilità dell'immobile, il silenzio-assenso non può perfezionarsi se l'edificio presenta difformità urbanistico-edilizie tali da impedire il rilascio espresso del titolo; l'assenso implicito presuppone la piena ricorrenza di tutti i requisiti richiesti dalla disciplina applicabile.
• Quando una sentenza di primo grado contiene un accertamento decisivo funzionale al capo dispositivo, la mancata impugnazione di tale accertamento determina giudicato interno; esso non può essere riaperto in cassazione qualificandolo come semplice obiter dictum.
• Nella vendita di un immobile affetto da abusi o da limitazioni che incidano sulla concreta utilizzabilità del bene, il compratore può ottenere una riduzione del prezzo o il ristoro del pregiudizio subito; la quantificazione va commisurata al corrispettivo pattuito e al disvalore della prestazione ricevuta, non al valore astratto del bene.
• Il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. riguarda soltanto domande, eccezioni e questioni che richiedono una decisione espressa; non si configura per il mancato esame di istanze istruttorie o di critiche rivolte alla consulenza tecnica, se il giudice si è comunque pronunciato sul thema decidendum.
• La liquidazione equitativa del danno deve essere sorretta da un criterio razionale e non arbitrario, potendo il giudice utilizzare il prezzo convenuto e gli elementi tecnici acquisiti per stimare il deprezzamento derivante dalle difformità dell'immobile.

Come è indicizzato