Cassazione Civile, Sentenza n. 24176/2023 del 08/08/2023

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello di Milano che aveva ritenuto legittimo il recesso anticipato comunicato dal conduttore (Biffi) con preavviso di sei mesi ai sensi dell'art.14 del contratto, che prevedeva come unica eccezione al divieto di recesso anticipato l'acquisto di un'abitazione a Milano. La ricorrente contestava (1) che il conduttore dovesse indicare specificamente il motivo del recesso nella comunicazione e (2) che il presupposto per l'esercizio del recesso fosse l'effettivo acquisto già perfezionato al momento della comunicazione (ossia che il preavviso dovesse decorrere dall'acquisto e non dalla comunicazione). Nel caso concreto il conduttore inviò la comunicazione il 1/12/2016, aveva sottoscritto un preliminare il 30/11/2016 e il rogito definitivo è avvenuto il 9/5/2017.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della Trabattoni. Ha confermato che la clausola contrattuale va interpretata come una facoltà convenzionale di recesso (recesso ad nutum per il motivo specifico dell'acquisto di un'abitazione a Milano) e non impone l'obbligo di indicare il motivo nella comunicazione di recesso quando il contratto stesso esclude il recesso immotivato eccetto l'unica eccezione prevista. Ha ritenuto inoltre che la stipula del preliminare e l'effettivo perfezionamento dell'acquisto entro il semestre di preavviso integrino la fattispecie di recesso prevista e che, dunque, la comunicazione inviata dal Biffi fosse idonea a manifestare l'intenzione di recedere; il recesso è stato pertanto considerato legittimo e l'impugnazione è stata rigettata.

Norme richiamate

• Clausola contrattuale (art. 14 del contratto di locazione)

  E' in facoltà del conduttore recedere dal presente a partire dal compimento del quarto anno, con un preavviso di almeno sei mesi ... Unica eccezione al punto e' la possibilità di recesso, con preavviso di sei mesi, nel momento in cui il conduttore dovesse acquistare un'abitazione a Milano

  La Corte ha interpretato la clausola come previsione di recesso convenzionale per il motivo specifico dell'acquisto di una abitazione a Milano (recesso ad nutum condizionato al motivo), ritenendo che una comunicazione di recesso pervenuta prima del quarto anno debba, alla luce del divieto generale di recesso immotivato e dell'unica eccezione contrattuale, essere intesa come riferita a tale eccezione; non è richiesto che il motivo sia dettagliatamente esplicitato nella comunicazione quando il contratto disciplina espressamente l'eccezione.

• Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (art. 1, 2 e 3, in particolare art. 3, comma 6)

  La disciplina delle locazioni abitative garantisce la possibilità di recesso per gravi motivi con preavviso di sei mesi. La Corte ha ritenuto che l'acquisto di un'abitazione possa rientrare tra i gravi motivi e che la previsione contrattuale vada letta in coerenza con tale tutela; pertanto la stipula di un preliminare e l'effettivo perfezionamento entro il semestre possono giustificare il recesso.

• Legge 27 luglio 1978, n. 392 (art. 4 e art. 27, in particolare il 7° comma dell'art. 27)

  Richiamata in dottrina e giurisprudenza, la Corte ha osservato che la previsione contrattuale di recesso ad nutum rientra tra le facolta' che le parti possono disciplinare (cfr. art.27, 7° comma), e che la giurisprudenza relativa alle 'gravi ragioni' dell'art.27 non si applica automaticamente al caso quando le parti hanno convenuto una specifica clausola contrattuale.

• Codice civile (artt. 1362, 1366 e 1367 c.c.)

  Applicati i criteri di interpretazione negoziale: si deve tener conto del testo, del contesto e della buona fede; la clausola ambigua deve essere interpretata in modo da preservarne l'efficacia e coerente con la volontà presumibile delle parti. Tali criteri giustificano l'interpretazione secondo la quale la comunicazione di recesso rientrava nell'eccezione contrattuale.

• Giurisprudenza della Cassazione (richiami: Cass. n. 10677/2008 e Cass. n. 24266/2020)

  Precedenti affermano che il recesso per 'gravi motivi' ex lege richiede un'indicazione di tali motivi; la Corte ha tuttavia distinto il caso: quando vi sia una disciplina contrattuale specifica che esclude il recesso immotivato eccetto un'unica ipotesi, una manifestazione di recesso non motivata prima del termine va interpretata come riferita all'eccezione pattuita.

Massime di principio

• Se il contratto esclude il recesso immotivato ma prevede un'unica eccezione, una manifestazione generica di recesso prima del termine può essere interpretata come riferita a quell'eccezione; il locatore non può automaticamente richiedere la specificazione del motivo se il contratto non l'ha espressamente imposta.
• La stipula di un contratto preliminare di compravendita può, alla luce della buona fede e della prassi contrattuale, costituire una causa giustificativa idonea per esercitare la facoltà di recesso convenzionale fondata sull'acquisto, soprattutto se il definitivo si perfeziona entro il periodo di preavviso.
• Se le parti vogliono che il recesso sia efficace solo a fronte di un acquisto gia' perfezionato o vogliono che il motivo sia dichiarato nella comunicazione, devono disporlo espressamente nel testo contrattuale (efficacia condizionata o obbligo di motivazione).
• Nell'interpretare clausole ambigue si applicano gli artt.1362-1367 c.c.: prevalgono l'interpretazione conforme alla buona fede, al contesto e a preservare la validità della clausola, evitando letture formali che producano risultati illogici o inique compressioni di diritti.
• Di norma il termine di preavviso decorre dalla comunicazione di recesso, salvo che il contratto stabilisca espressamente che l'efficacia del recesso sia subordinata al verificarsi di un evento futuro (condizione) o che il decorso del termine sia collegato a un momento diverso.