Cassazione Civile, Ordinanza n. 05490/2026 del 11/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione abitativa/commerciale relativo a un immobile sito in Napoli. Le parti avevano concordato il rilascio anticipato dell'immobile e, in seguito, avevano definito alcuni reciproci rapporti con accordi transattivi e con l'iscrizione di ipoteche giudiziali in forza di decreti ingiuntivi ottenuti dalla locatrice per canoni e spese condominiali. Il conduttore aveva poi ottenuto un proprio decreto ingiuntivo per la restituzione del deposito cauzionale. Opposta la locatrice, il Tribunale aveva riconosciuto il credito restitutorio del deposito cauzionale, il danno all'immobile e aveva ritenuto prescritte le pretese per canoni e oneri accessori, liquidando un saldo a favore del conduttore. La Corte d'appello aveva confermato il rigetto della domanda relativa ai canoni per mancato preavviso, ma aveva accolto la domanda di lucro cessante della locatrice per la differenza tra il canone del primo contratto e quello del successivo contratto stipulato dopo il rilascio. Gli eredi del conduttore hanno proposto ricorso per cassazione con sei motivi: 1) omessa pronuncia sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale e sulla sua eventuale compensazione; 2) violazione di norme sulla prova e sull'interpretazione del negozio, assumendo che la risoluzione del contratto fosse consensuale e che la transazione non comprendesse il danno da anticipato scioglimento; 3) violazione delle norme sul risarcimento del danno, sostenendo che il pregiudizio riconosciuto non era stato chiesto e comunque non era prevedibile; 4) omesso rilievo del concorso colposo della locatrice, che si era rapidamente riattivata a locare l'immobile; 5) erronea quantificazione del danno da lucro cessante e mancata considerazione di alcuni pagamenti; 6) applicazione errata di interessi e rivalutazione sul credito risarcitorio. La locatrice ha resistito e, con ricorso incidentale, ha censurato il mancato accoglimento dell'eccezione di tardività della prescrizione, sostenendo che il conduttore avesse formulato un'eccezione di prescrizione solo in modo generico e inammissibile, e chiedendo di poter ottenere i canoni e gli oneri accessori fino alla cessazione del rapporto per mancato preavviso. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili o infondati il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso principale; ha accolto il primo motivo per omessa pronuncia sulla rilevanza del credito relativo al deposito cauzionale; ha dichiarato assorbito il sesto motivo; ha accolto il ricorso incidentale della locatrice, ritenendo generica e quindi inammissibile l'eccezione di prescrizione formulata dal conduttore per i canoni e gli oneri accessori. La causa è stata quindi cassata con rinvio, per una nuova regolamentazione dei rapporti di dare-avere, inclusa la verifica dell'eventuale giudicato sul credito da deposito cauzionale e la rideterminazione degli accessori.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso principale, dichiarando assorbito il sesto, e ha rigettato/inammissibili gli altri motivi del ricorso principale; ha inoltre accolto il ricorso incidentale della locatrice sull'eccezione di prescrizione. Ne è seguita la cassazione con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, che dovrà riesaminare la domanda relativa al deposito cauzionale, verificare l'eventuale formazione del giudicato su tale punto, e procedere a una nuova regolazione dei rapporti economici tra le parti, compresi interessi e compensazioni. La Corte ha ritenuto che la sentenza d'appello avesse omesso di pronunciarsi in modo effettivo sulla sorte del credito da deposito cauzionale, mentre ha giudicato inammissibili o infondate le censure sulla qualificazione dell'accordo transattivo, sulla prevedibilità e sulla quantificazione del danno da lucro cessante e sulla dedotta prescrizione, perché generiche o perché volte a una rivalutazione del merito.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato impone al giudice di decidere su tutte le domande e questioni decisive dedotte; l'omissione effettiva di pronuncia integra vizio denunciabile in cassazione.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se il giudice abbia attribuito a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o abbia utilizzato prove non dedotte, non quando si chieda una mera rivalutazione del materiale probatorio.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per negare che vi fosse risoluzione per inadempimento; la Corte osserva che la doglianza era solo assertiva e non sorretta da una corretta critica alla ricostruzione negoziale del giudice di merito.

• art. 1965 c.c.

  La transazione è stata interpretata dal giudice di merito come riferita solo ad alcuni crediti della locatrice; la Corte richiama la necessità di censurare tale interpretazione con specifici canoni ermeneutici.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nelle censure sul risarcimento; la Corte non accoglie le doglianze, ritenendo corretta la ricostruzione della responsabilità per anticipato scioglimento nei limiti accertati dal merito.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile comprende il pregiudizio conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento o dell'illecito ritenuto dal giudice di merito.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato solo in correlazione alle censure dei ricorrenti; non costituisce il fondamento decisivo della decisione.

• art. 1227 c.c.

  La deduzione del concorso colposo del creditore è stata ritenuta generica e comunque non dimostrata, poiché la rapida riattivazione dell'immobile non è di per sé indice di concorso colposo.

• art. 2697 c.c.

  Le parti che eccepiscono fatti estintivi o impeditivi devono allegarli e provarli; la Corte richiama anche la necessità di specificare adeguatamente il credito oggetto dell'eccezione di prescrizione.

• art. 2948 c.c.

  È richiamato per la prescrizione dei canoni e delle prestazioni periodiche; la Corte osserva che l'eccezione di prescrizione deve essere specifica quanto al credito cui si riferisce.

• art. 2935 c.c.

  Il decorso della prescrizione si collega alla possibilità di esercitare il diritto; chi eccepisce la prescrizione deve allegare il fatto che segna l'inizio del termine.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso deve indicare e localizzare specificamente i documenti su cui si fonda; la generica menzione della documentazione non è sufficiente.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte distingue tra errori di diritto, omessa pronuncia, e vizi motivazionali, dichiarando inammissibili o infondati i motivi che mirano alla rivalutazione del merito.

• art. 371 c.p.c.

  Richiamato per il controricorso degli eredi del conduttore avverso il ricorso incidentale.

• art. 336 c.p.c.

  L'accoglimento di un capo dipendente comporta la necessità di riesame anche degli accessori e delle questioni connesse in sede di rinvio.

• art. 416 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per sostenere la tardività dell'eccezione di prescrizione; la Corte accoglie la censura non per il solo profilo processuale, ma per la genericità dell'eccezione.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte o disposte d'ufficio fuori dai poteri officiosi; non quando si contesti la valutazione delle prove.

• art. 1282 c.c.

  Richiamato per la natura degli interessi; la questione resta assorbita dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 1224 c.c.

  Richiamato per la disciplina degli interessi moratori; la Corte non esamina nel merito la censura, restando assorbita.

• art. 2938 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per il regime dell'eccezione di prescrizione.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, ma non decisivo nella ratio della decisione.

Massime di principio

• In sede di legittimità, la deduzione di omessa pronuncia è fondata quando il giudice di merito non abbia reso una decisione effettiva e percepibile su una domanda o su un capo decisivo, anche se il dispositivo o la motivazione lasciano intendere solo implicitamente una risposta.
• La censura che contesti l'interpretazione di un accordo o di un verbale negoziale deve indicare specificamente i canoni ermeneutici violati; non è ammissibile chiedere in cassazione una semplice rivalutazione del significato attribuito dal giudice di merito al testo negoziale.
• Il danno da anticipata cessazione di un rapporto di locazione può essere liquidato anche in via presuntiva o equitativa sulla base della differenza tra il canone originario e quello ottenuto in una successiva locazione, ove il danneggiato non provi elementi idonei a escludere il pregiudizio o a dimostrare un maggior valore locativo.
• Ai fini della prevedibilità del danno risarcibile, il giudizio va compiuto con riferimento al momento dell'evento e secondo un criterio oggettivo di normalità, non con riferimento alla concreta capacità predittiva del singolo debitore.
• L'eccezione di prescrizione deve individuare con sufficiente precisione il credito di cui si invoca l'estinzione e i fatti costitutivi dell'inerzia rilevante; una formula generica o meramente apodittica non è idonea a introdurre validamente la questione.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo nei limiti rigorosi in cui il giudice abbia utilizzato prove non introdotte o abbia attribuito a una prova un valore legale diverso da quello previsto; non è consentito trasformare tali norme in un mezzo surrettizio di riesame del merito.

Come è indicizzato