Sentenza del 28/10/2016 n. 21829 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Genova deducendo, da un lato, insufficiente motivazione sull'edificabilità legale dei terreni e, dall'altro, violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 346 del 1990, art. 34, comma 5. Secondo l'Amministrazione, i terreni non erano semplici aree agricole né rilevava soltanto l'edificabilità di fatto: gli strumenti urbanistici e il certificato di destinazione urbanistica prevedevano, per ciascuna area, una concreta seppur limitata possibilità edificatoria. Pertanto, i terreni dovevano essere qualificati come edificabili di diritto ed esclusi dal criterio automatico di valutazione, con possibilità di determinare il valore mediante confronto con beni analoghi.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo errata la motivazione della Commissione Regionale, che aveva confuso l'edificabilità di fatto con quella di diritto. Le destinazioni urbanistiche delle aree prevedevano indici edificatori, anche ridotti, incompatibili con l'assimilazione alle ordinarie zone agricole. La sentenza impugnata è stata quindi cassata e la causa è stata rinviata alla Commissione Tributaria Regionale di Genova, in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà esaminare anche la contestazione del contribuente relativa all'adeguatezza dei valori comparativi utilizzati dall'Amministrazione, riferiti a immobili ubicati in zone diverse e con differente vocazione turistica, oltre a liquidare le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 346 del 1990, art. 34, comma 5

  La norma consente di escludere il criterio automatico di valutazione quando i beni trasferiti, in particolare i terreni edificabili, devono essere stimati sulla base del loro effettivo valore venale. La Corte ha ritenuto che l'edificabilità prevista dagli strumenti urbanistici sia sufficiente, anche se limitata, per qualificare i terreni come edificabili di diritto.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  La disposizione riguarda l'esclusione della valutazione automatica per i terreni aventi natura edificatoria. Nel caso concreto, la Corte ha valorizzato la destinazione urbanistica e gli indici di edificabilità previsti dai piani, ritenendoli elementi idonei a escludere l'assimilazione dei terreni alle aree agricole.

• Art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5

  Sono state dedotte la violazione o falsa applicazione di legge e l'insufficiente motivazione su un fatto decisivo, individuato nella qualificazione dei terreni come edificabili di diritto.

• Cass. n. 9131 del 19 aprile 2006

  La precedente pronuncia, richiamata dal giudice regionale, riguardava l'edificabilità di fatto. La Corte ha chiarito che tale riferimento non era pertinente, perché nel caso esaminato rilevava la diversa nozione di edificabilità legale o di diritto derivante dalla pianificazione urbanistica.

Massime di principio

• Per valutare un terreno ai fini delle imposte di successione, ipotecarie e catastali occorre distinguere tra edificabilità di fatto ed edificabilità di diritto: la previsione edificatoria contenuta negli strumenti urbanistici può essere sufficiente, anche se l'edificazione è soggetta a limiti o riguarda superfici ridotte.
• Un terreno non può essere assimilato a un'area agricola quando il piano regolatore gli attribuisce un indice edificatorio concretamente apprezzabile rispetto a quello delle zone agricole, anche se l'edificazione è subordinata a condizioni soggettive o a specifiche destinazioni commerciali.
• La qualificazione urbanistica deve essere verificata area per area sulla base del certificato di destinazione urbanistica, del piano regolatore, degli indici edificatori e degli eventuali vincoli: non è decisiva soltanto l'effettiva edificazione realizzata o immediatamente realizzabile.
• L'esclusione della valutazione automatica non rende automaticamente corretto il valore accertato dall'Amministrazione. Il contribuente può comunque contestare la congruità della stima, la comparabilità degli immobili utilizzati e le differenze di ubicazione, destinazione e vocazione economica.
• Quando il giudice di merito non esamina una contestazione autonoma perché accoglie un'altra tesi preliminare, la cassazione può disporre il rinvio affinché quella questione venga valutata e siano compiuti gli ulteriori accertamenti in fatto.