Sentenza del 18/02/2020 n. 4075 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia, con avviso di rettifica e liquidazione notificato il 02/09/2008, aveva rideterminato il valore dell'immobile oggetto di compravendita (registrata il 12/10/2006) sulla base delle quotazioni OMI portandolo a Euro 630.700,00 rispetto ai 120.000,00 dichiarati. Il contribuente impugnava per difetto di motivazione dell'atto, errata valutazione del valore reale e mancanza di prova del maggior valore. In primo grado e in appello la CTR aveva parzialmente accertato un valore maggiore, fissandolo in Euro 400.000,00. Il contribuente ha quindi proposto ricorso per cassazione deducendo violazione delle norme sulla motivazione (L. 212/2000 art. 7), violazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. 131/1986 e l'uso indebito delle tabelle OMI come unico parametro.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso per cassazione del contribuente, cassando la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso introduttivo proposto dal contribuente. La Corte ha ritenuto che l'avviso di rettifica fondato esclusivamente sulle quotazioni OMI, in assenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti e senza congrua motivazione riferita agli elementi di cui all'art. 51, non fosse idoneo a provare il valore venale in comune commercio dell'immobile. Compensate le spese di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52

  la motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto nè ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma

  L'avviso di rettifica deve contenere l'indicazione del valore attribuito, degli elementi di riferimento (art. 51), il calcolo e la motivazione. In mancanza di tale motivazione e degli elementi assunti a base, l'atto è viziato e può essere annullato.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  Articolo richiamato dall'art. 52: gli elementi tecnici e catastali e ogni informazione rilevante che devono essere considerati per la determinazione del valore degli immobili devono essere indicati nell'avviso per garantire la prova e il diritto di difesa.

• L. n. 212 del 2000, art. 7

  Norma sul procedimento tributario e garanzie del contribuente; invocata in relazione all'obbligo di motivazione e al diritto di difesa rispetto agli atti dell'Amministrazione finanziaria.

• D.L. n. 223 del 2006 e L. n. 88 del 2009 (richiamo giurisprudenziale)

  La giurisprudenza ricorda che non può basarsi un accertamento esclusivamente sullo scostamento fra corrispettivo dichiarato e quotazioni OMI: a seguito delle modifiche normative e dell'orientamento della Corte, l'esistenza di elementi indiziari deve essere dimostrata con presunzioni gravi, precise e concordanti; le quotazioni OMI non costituiscono prova tipica del valore venale.

• Tabelle OMI (Agenzia delle Entrate) / circolari

  Le quotazioni OMI forniscono valori di massima indicativi e non sono di per sé idonee a determinare il valore venale in comune commercio senza l'apporto di elementi integrativi specifici (ubicazione precisa, superficie, destinazione urbanistica, stato di fatto, ecc.).

Massime di principio

• Un avviso di rettifica che ridetermina il valore di un immobile deve indicare chiaramente gli elementi di fatto e le ragioni giuridiche (art. 52 DPR 131/1986); la mera indicazione delle tabelle OMI senza ulteriori elementi è insufficiente.
• Le quotazioni OMI sono valori indicativi di massima e non costituiscono prova tipica del valore venale: per rettifiche efficaci occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (es. caratteristiche dell'immobile, confronti comparativi specifici, stato di conservazione, ubicazione dettagliata).
• Se l'Amministrazione si fonda unicamente su presunzioni semplici (come il solo scostamento dalle quotazioni OMI), il contribuente può ottenere l'annullamento dell'avviso; il giudice può decidere nel merito se non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto.
• Le omissioni o la scarsa motivazione nell'avviso di rettifica possono rendere l'atto nullo: è essenziale che il contribuente conosca gli elementi presi a base per poter esercitare il diritto di difesa.
• Quando l'orientamento giurisprudenziale sopravviene dopo i gradi precedenti di giudizio, il giudice di legittimità può compensare le spese per ogni fase e grado se la questione presenta carattere di novità giuridica rilevante.
• In casi simili è utile per il contribuente documentare lo stato reale dell'immobile (stato grezzo, planimetrie, destinazione urbanistica, perizie specifiche) per contrastare rettifiche basate su stime generiche.