Cassazione Civile, Ordinanza n. 29421/2025 del 06/11/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di un appartamento in corso di costruzione, assistito da caparra confirmatoria e da successivi accordi collegati a un piano di risanamento della società promittente venditrice. La promissaria acquirente agiva per ottenere, in via principale, il doppio della caparra confirmatoria o, in subordine, la restituzione della somma versata, deducendo l'inadempimento della controparte e il successivo trasferimento del bene a terzi. La società sosteneva invece che un accordo successivo del 2011, sottoscritto anche dal coniuge della promissaria acquirente e da questa per acquiescenza, avesse ridefinito i rapporti: vendita definitiva a favore dell'acquirente o di persona da lei nominata, oppure rivendita a terzi con pagamento minimo di euro 110.000,00; in difetto, restituzione di almeno euro 55.000,00. Dopo verificazioni grafologiche, il primo giudice aveva condannato la società a restituire euro 110.000,00. In appello era stata valorizzata soprattutto l'adesione della promissaria acquirente nel 2017 al piano di risanamento e l'accettazione della risoluzione del preliminare alla condizione della vendita dell'intero complesso, poi avvenuta nel 2018, con conseguente diritto alla restituzione di euro 110.000,00 e inefficacia del recesso successivamente esercitato. I ricorrenti per cassazione hanno denunciato: 1) violazione delle norme sulle preclusioni e sull'utilizzabilità di un documento originariamente prodotto in copia, sostenendo che la corte di merito avesse erroneamente ritenuto inammissibile l'originale dell'accordo-quadro del 3 dicembre 2011, nonostante le consulenze grafologiche ne avessero accertato l'autenticità; 2) violazione del principio di non contestazione e delle regole sulle preclusioni documentali; 3) violazione dell'art. 342 c.p.c. per asserita mancanza di specificità del motivo d'appello; 4) violazione dell'interpretazione contrattuale e dell'art. 1385 c.c., sostenendo che non vi fosse stata risoluzione consensuale ma inadempimento della promissaria acquirente con diritto del venditore a trattenere la caparra; 5) violazione dell'art. 96 c.p.c. per lite temeraria della controparte; 6) nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria sulla validità dell'accordo-quadro del 2011. La Cassazione ha rigettato il ricorso: i primi tre motivi sono stati dichiarati inammissibili per difetto di interesse, perché l'eventuale utilizzabilità dell'accordo-quadro non avrebbe inciso sulla decisione, essendo decisiva l'adesione del 2017 al piano di risanamento e l'accordo sulla restituzione; il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile per mancato confronto con la ratio decidendi, fondata sulla risoluzione consensuale collegata alla vendita a terzi; il quinto è stato dichiarato inammissibile perché non colpiva una specifica statuizione della sentenza; il sesto è stato respinto poiché la motivazione non era decisiva ai fini dell'esito, ancora una volta per la prevalenza dell'accordo successivo del 2017. La Corte ha quindi confermato la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese e ha applicato anche la condanna ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., oltre al raddoppio del contributo unificato.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato integralmente. La Corte ha ritenuto inammissibili i motivi centrati sull'accordo-quadro del 3 dicembre 2011 per difetto di interesse, perché la decisione impugnata si fondava in modo dirimente sull'adesione della promissaria acquirente nel 2017 al piano di risanamento e sull'accordo di risoluzione del preliminare condizionato alla vendita dell'intero complesso, vendita poi avvenuta. È stato altresì ritenuto inammissibile il motivo sulla caparra ex art. 1385 c.c. per mancata confutazione della ratio decidendi, e inammissibile il motivo sulla lite temeraria perché non diretto contro una specifica statuizione. Il motivo sulla motivazione apparente è stato respinto perché la motivazione della corte territoriale non era decisiva, essendo comunque sufficiente l'altra ratio. La Corte ha confermato le spese di lite e ha applicato la condanna per responsabilità aggravata, liquidando una somma in favore della controparte e una in favore della cassa delle ammende, oltre al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  richiamato come rito introduttivo del giudizio di primo grado; non oggetto di particolare interpretazione

• art. 67 legge fall.

  richiamato solo come base del piano di risanamento presentato dalla società; non oggetto di autonoma interpretazione

• art. 1385 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere il diritto del promittente venditore a trattenere la caparra in caso di inadempimento dell'altra parte; la Corte lo ritiene non decisivo rispetto alla ratio decidendi fondata su successivo accordo risolutorio

• art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di preclusioni istruttorie e documentali

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per il principio di non contestazione e per il governo della prova/documentazione; la Corte reputa i relativi motivi inammissibili per difetto di interesse o non specificamente pertinenti

• art. 342 c.p.c.

  richiamato con riguardo alla specificità dei motivi di appello

• art. 162 c.p.c.

  richiamato con riguardo alle nullità processuali dedotte nei motivi di ricorso

• art. 96 c.p.c.

  applicato dalla Corte per la condanna per responsabilità aggravata poiché il giudizio è stato definito in conformità alla proposta e il ricorso è risultato manifestamente infondato

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato per dedurre nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria; censura respinta

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la proposta del consigliere delegato di definizione del giudizio

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per affermare la possibilità che il consigliere della proposta faccia parte del collegio

• art. 51, primo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato solo per escludere l'incompatibilità del consigliere relatore

• art. 52 c.p.c.

  richiamato solo in relazione all'incompatibilità del giudice

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  applicato per il raddoppio del contributo unificato a carico dei ricorrenti

• art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c.

  applicato per la condanna ulteriore dei ricorrenti soccombenti al pagamento di somme sia alla controparte sia alla cassa delle ammende

Massime di principio

• È inammissibile per difetto di interesse il motivo di ricorso che investa una questione documentale o probatoria quando, anche in caso di accoglimento, il documento controverso non potrebbe incidere sull'esito della decisione per la presenza di una ratio decidendi autonoma e decisiva.
• Nel ricorso per cassazione occorre confrontarsi puntualmente con la ratio decidendi della sentenza impugnata; la censura che prescinda dalla ragione effettivamente decisiva posta a fondamento della decisione è inammissibile.
• Quando le parti abbiano successivamente aderito a un piano di risanamento e abbiano regolato gli effetti del preliminare in funzione della vendita futura dell'intero compendio, la successiva alienazione del bene a terzi può rendere operante la risoluzione consensuale del preliminare e il conseguente diritto alla restituzione della caparra o delle somme versate secondo l'accordo intervenuto.
• La deduzione di lite temeraria richiede una censura specificamente diretta contro una statuizione della sentenza impugnata; non è sufficiente un richiamo generico all'asserita condotta processuale della controparte.
• La motivazione della sentenza non è viziata in modo rilevante quando, pur discutendosi della validità di un documento, la decisione è comunque sorretta da un'autonoma e dirimente ragione giuridica non scalfita dal ricorso.
• L'applicazione della responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. è compatibile con la definizione del giudizio conforme alla proposta del consigliere quando il ricorso risulti manifestamente infondato.

Come è indicizzato