Cassazione Civile, Ordinanza n. 19252/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare aveva ottenuto dal Tribunale di Milano un decreto ingiuntivo per euro 64.000, pari al 4% del prezzo di vendita di un immobile sito in Portobello di Gallura, a titolo di provvigione prevista da un incarico di mediazione. L'intimato proponeva opposizione deducendo, tra l'altro, il difetto di giurisdizione del giudice italiano per asserita nullità di una clausola del mandato, la vessatorietà della clausola penale e la vessatorietà della clausola sulla durata/rinnovo dell'incarico. Il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo ma condannava comunque al pagamento di euro 40.000, ritenendo valide le clausole e valorizzando uno scambio di e-mail che avrebbe ridotto la provvigione dal 6% al 4%. In appello, il giudice territoriale riformava integralmente la decisione, dichiarando che nulla era dovuto: riteneva vessatoria e quindi nulla la clausola sulla durata dell'incarico ex art. 35 cod. cons., affermava che il contratto aveva cessato effetti prima del preliminare di vendita e osservava che non vi era prova di precedenti contatti tra la mediatrice e gli acquirenti, con conseguente insussistenza del nesso tra vendita e attività di mediazione. La società mediatrice ricorreva per cassazione con due motivi: con il primo denunciava nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 132, co. 2, n. 4, c.p.c.; con il secondo deduceva omesso esame di un fatto decisivo e violazione degli artt. 1326 c.c. e 34, co. 4, cod. cons., sostenendo che lo scambio di e-mail del gennaio-marzo 2021 integrasse un accordo individuale sulla provvigione al 4% e che tale accordo escludesse la vessatorietà.

La decisione

La Corte di cassazione non ha esaminato nel merito le censure, ritenendo il ricorso inammissibile. Ha anche richiamato un profilo di possibile improcedibilità per mancato deposito della documentazione richiesta dall'art. 369, co. 2, n. 2, c.p.c., ma la decisione finale è stata comunque di inammissibilità. Ha ritenuto il primo motivo infondato/inammissibile perché la sentenza impugnata conteneva una motivazione esistente e intellegibile, dunque non apparente. Ha ritenuto il secondo motivo inammissibile perché mirava in sostanza a una nuova valutazione del merito e delle prove, attività preclusa in cassazione; ha ribadito che il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non di questioni, deduzioni o elementi istruttori. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La nullità per motivazione apparente ricorre solo in caso di mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa/incomprensibile; non basta che la parte ritenga insufficiente o non condivisibile la motivazione.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il vizio di nullità della sentenza per motivazione apparente è deducibile come error in procedendo, ma richiede una reale assenza o incomprensibilità della motivazione.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo è ammissibile solo per omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non consente il riesame del merito o la censura di argomentazioni difensive e prove.

• art. 369, comma secondo, n. 2, c.p.c.

  È richiamato il possibile difetto di procedibilità per mancato deposito della sentenza impugnata e della relata di notificazione o delle attestazioni PEC previste.

• art. 1326 c.c.

  La ricorrente lo invocava per sostenere la conclusione del contratto tramite scambio di e-mail, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché diretta a rivalutare fatti e prove.

• art. 34, comma 4, Codice del consumo

  "non sono vessatorie le clausole o gli elementi di ciascuna clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale"

  La ricorrente sosteneva che la trattativa via e-mail escludesse la vessatorietà; la Corte non ha accolto la censura perché l'assunto richiedeva un diverso apprezzamento di fatto.

• art. 35 Codice del consumo

  La Corte d'appello aveva ritenuto vessatoria e quindi nulla la clausola sulla durata/rinnovo dell'incarico alla luce del criterio di chiarezza e comprensibilità.

• art. 33, comma 2, lett. g), i), t), Codice del consumo

  Norme invocate per dedurre la vessatorietà di specifiche clausole contrattuali.

• art. 33, comma 2, lett. u), Codice del consumo

  Norma invocata per dedurre la nullità della clausola attributiva della giurisdizione/foro.

• art. 36, comma 1, Codice del consumo

  Norma invocata per sostenere l'eccessività della clausola penale.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002

  Ricorrono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.p.r. n. 115/2002

  Richiamato come base del contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• La motivazione è apparente solo quando la sentenza non consente di ricostruire l'iter logico-giuridico seguito dal giudice; se la motivazione, pur sintetica, è intellegibile e consente il controllo della decisione, il vizio non sussiste.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda esclusivamente un fatto storico decisivo e discusso; non può essere usato per ottenere una nuova valutazione delle prove, delle deduzioni difensive o delle questioni giuridiche già esaminate.
• La deduzione della trattativa individuale per escludere la vessatorietà di una clausola richiede una verifica fattuale sul contenuto e sulla reale incidenza della negoziazione, verifica che non è sindacabile in cassazione se si risolve in un riesame del merito.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire alla valutazione di merito dei fatti e delle prove un diverso apprezzamento della parte ricorrente, salvo il controllo sul rispetto dei canoni logici e giuridici della decisione.
• Quando la corte d'appello accerta che una clausola contrattuale è nulla o vessatoria e che il rapporto non era più efficace al momento della successiva vendita, viene meno il presupposto per riconoscere la provvigione al mediatore, salvo prova del nesso causale tra attività di mediazione e conclusione dell'affare.

Come è indicizzato