Cassazione Civile, Sentenza n. 14838/2022 del 10/05/2022

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento relativo all'anno d'imposta 2003 per plusvalenza di Euro 39.944,00 derivante dalla cessione di terreni pervenuti per successione e poi lottizzati. Questione giuridica centrale: corretta qualificazione della plusvalenza ai sensi dell'art. 67 T.U.I.R. (ex art.81), ossia se la plusvalenza debba essere tassata secondo la lett. a) (plusvalenze realizzate mediante lottizzazione) con calcolo sulla base del valore normale del terreno alla data d'inizio della lottizzazione, oppure secondo la lett. b) (terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria) con costo dato dal valore dichiarato in denuncia di successione e tassazione separata. Fatti rilevanti: piano di lottizzazione approvato con delibera del 07/10/2002, convenzione di lottizzazione stipulata il 13/05/2003, vendita dei terreni nel novembre 2003.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo: ha ritenuto che la fattispecie rientri nella lettera a) dell'art. 67 T.U.I.R. perché la vendita è avvenuta dopo l'autorizzazione del piano di lottizzazione e dopo la stipula della convenzione. Ne consegue che il criterio di determinazione della plusvalenza è quello previsto per i terreni lottizzati, assumendo quale costo il valore normale del terreno alla data d'inizio della lottizzazione (con conseguente possibile sterilizzazione della plusvalenza formatasi fino a quella data). La sentenza della Commissione tributaria regionale è cassata e la causa rinviata alla CTR in diversa composizione per nuovo esame; gli altri motivi sono dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. a) T.U.I.R. (ex art. 81 d.P.R. 917/1986)

  "(...) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici"

  Applicabile quando sia intervenuta l'autorizzazione/adozione del piano di lottizzazione; se è stata stipulata la convenzione il costo rilevante per la determinazione della plusvalenza è il valore normale del terreno alla data d'inizio della lottizzazione.

• art. 67, comma 1, lett. b) T.U.I.R.

  "(...) in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  Si applica ai terreni semplicemente 'suscettibili di utilizzazione edificatoria' in base agli strumenti urbanistici: per questi il costo è il valore dichiarato nella denuncia di successione e la tassazione avviene con il metodo della tassazione separata.

• art. 68, comma 1 T.U.I.R. (ex art. 82)

  "la plusvalenza tassabile è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo"

  Definisce il criterio generale di determinazione della plusvalenza; la Corte ricorda che tra i "costi inerenti" rientrano anche gli oneri derivanti dalla convenzione di lottizzazione, se presenti.

• art. 17, lett. g-bis T.U.I.R.

  Richiamata in relazione al regime di tassazione separata applicabile alle plusvalenze disciplinate dalla lett. b) dell'art. 67.

• art. 112 c.p.c.

  Norma processuale citata nelle censure sulla motivazione; la Corte ha però assorbito le altre doglianze dopo l'accoglimento del primo motivo.

• art. 7 legge 21/07/2000 n. 212 (Statuto del contribuente)

  Richiamata in relazione alla presunta carenza di motivazione dell'avviso di accertamento; la pronuncia non ha esaminato dettagliatamente la questione perché assorbita.

• d.l. n. 137/2020, conv. con mod. l. n. 176/2020

  Richiamato in relazione alle conclusioni del Sostituto Procuratore Generale rese ex art. 23, comma 8-bis; rilevanza procedurale, non sostanziale della decisione.

Massime di principio

• Perché una cessione di terreno sia qualificata come "lottizzazione" ai fini dell'art. 67 lett. a) non è necessario che siano effettivamente realizzate opere di urbanizzazione: è decisiva l'autorizzazione/adozione del piano di lottizzazione da parte dell'autorità competente.
• Se, oltre all'autorizzazione, è stata stipulata la convenzione urbanistica, gli oneri connessi alla convenzione (es. cessione gratuita di aree per opere di urbanizzazione) costituiscono costi "inerenti" che aumentano la base di calcolo e possono ridurre/azzerare la plusvalenza imponibile; il valore di riferimento è il valore normale alla data d'inizio della lottizzazione.
• La mera vicinanza temporale tra approvazione del piano e vendita o la mancata esecuzione delle opere non escludono l'applicazione del regime della lottizzazione se sono intervenuti gli atti autoritativi rilevanti (approvazione e, se presente, convenzione).
• I terreni non lottizzati ma solo suscettibili di utilizzazione edificatoria devono essere valutati secondo la lettera b) dell'art. 67: il costo è il valore dichiarato nella denuncia di successione e la tassazione segue il regime della tassazione separata.
• In contenziosi simili, documentare e provare le date e i contenuti degli atti urbanistici (delibera di approvazione del piano, convenzione, autorizzazioni) è determinante per qualificare correttamente la plusvalenza e il relativo criterio di determinazione.
• Se si contestano motivazioni dell'avviso di accertamento o del provvedimento di governo, è strategico concentrare il ricorso sulla questione qualificatoria principale: l'accoglimento di quella può rendere assorbenti gli altri motivi.