Sentenza del 18/04/2016 n. 994 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva contestato al contribuente maggiori ricavi derivanti dalla vendita di immobili, presumendo che il prezzo effettivamente corrisposto fosse superiore a quello dichiarato. La presunzione si basava principalmente sul confronto con i valori di mercato e sui prezzi di immobili ritenuti analoghi, prospettando, in sostanza, un pagamento “in nero”. Il contribuente ha contestato tale ricostruzione, sostenendo che i valori di mercato non dimostrassero da soli l’effettivo prezzo della specifica compravendita e che il prezzo potesse essere influenzato da circostanze individuali, tra cui la necessità di liquidità del venditore.

La decisione

La contestazione dell’Ufficio non è stata ritenuta sufficientemente provata. Per accertare maggiori ricavi, l’Amministrazione deve dimostrare che il corrispettivo effettivamente pagato sia superiore a quello dichiarato; la mera differenza tra il prezzo dichiarato e i valori medi o stimati di mercato per immobili simili non costituisce, da sola, prova dell’occultamento di ricavi. Il prezzo dipende dalla concreta trattativa e da molteplici variabili, inclusa, se documentata, l’urgenza o necessità di liquidità del venditore. L’accertamento è quindi risultato infondato o comunque non adeguatamente dimostrato.

Norme richiamate

• Art. 39 del d.P.R. n. 600/1973

  La norma consente la rettifica dei redditi dichiarati, ma l’Ufficio deve fornire elementi idonei a dimostrare l’esistenza di maggiori ricavi. Nel caso esaminato, il solo riferimento ai valori di mercato non è stato considerato sufficiente a provare un prezzo effettivo maggiore o un pagamento non dichiarato.

Massime di principio

• In caso di accertamento di maggiori ricavi derivanti dalla vendita di immobili, l’Amministrazione deve provare il prezzo effettivamente corrisposto, non limitarsi a confrontarlo con valori medi o stime di mercato.
• Il valore di mercato di immobili analoghi costituisce al più un indizio e non dimostra automaticamente l’esistenza di un pagamento “in nero” o di ricavi occultati.
• La determinazione del prezzo deve considerare le caratteristiche concrete della trattativa e le circostanze personali ed economiche delle parti, come l’urgenza o la necessità di liquidità del venditore, purché adeguatamente documentate.
• Il contribuente può contrastare la presunzione dell’Ufficio fornendo elementi che giustifichino un prezzo inferiore al valore di mercato, quali condizioni dell’immobile, tempi della vendita, necessità finanziarie, modalità di pagamento o altre peculiarità della negoziazione.
• L’accertamento basato esclusivamente su comparazioni astratte con prezzi di mercato è vulnerabile se non è accompagnato da ulteriori prove concrete, precise e concordanti del maggior corrispettivo.