Sentenza n. 3952/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Gli appellanti hanno impugnato la sentenza del TAR che aveva respinto il ricorso contro l'ordinanza comunale di demolizione n. 37 del 12 aprile 2021, riguardante un soppalco posto al piano terra di un immobile commerciale, nonché contro il diniego di accertamento di conformità n. 1626 del 18 gennaio 2023. Con i primi due motivi hanno dedotto violazione e falsa applicazione dell'art. 33 d.P.R. 380/2001, difetto di istruttoria e di motivazione, travisamento ed erronea valutazione dei fatti, sostenendo che il soppalco, di circa 23 mq e alto 2,45 metri, fosse un locale tecnico, deposito o spazio di sgombero, non accessibile al pubblico, privo di autonoma fruibilità abitativa o direzionale e inidoneo a determinare un aumento del carico urbanistico. Hanno inoltre sostenuto che il manufatto fosse stato realizzato contestualmente all'edificio, o comunque fosse documentato almeno dal 1991, e che il Comune ne fosse a conoscenza attraverso la documentazione relativa alla concessione edilizia del 1991, alla SCIA del 2018 e alla segnalazione certificata di agibilità del 2019. È stata anche dedotta l'illegittimità della demolizione per l'asserita impossibilità tecnica di rimuovere il soppalco, integrato nella struttura dell'edificio. Con il terzo motivo è stata dedotta l'illegittimità del diniego di accertamento di conformità per violazione dell'art. 3 l. 241/1990, difetto di istruttoria e motivazione e travisamento, contestando sia l'asserito aumento del carico urbanistico sia la rilevanza della mancata certificazione sismica. Il Comune ha chiesto il rigetto dell'appello.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello e, per l'effetto, ha accolto il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti proposti in primo grado, riformando la sentenza del TAR. Ha ritenuto fondati i primi due motivi perché il soppalco, in ragione delle ridotte dimensioni rispetto all'intero edificio, della sua funzione di locale tecnico, deposito e sgombero, della non accessibilità al pubblico e della natura strettamente pertinenziale e complementare, non risultava idoneo a determinare un aumento del carico urbanistico. Esso doveva quindi essere qualificato come intervento edilizio minore, non assoggettabile alla disciplina degli interventi che richiedono il permesso di costruire, anziché come nuova superficie utile o nuova costruzione. Il giudice ha inoltre rilevato che l'amministrazione avrebbe dovuto approfondire la possibile presenza del soppalco sin dall'originaria edificazione, alla luce della tecnica costruttiva, dei materiali impiegati e degli elementi tecnici acquisiti, nonché considerare che la sua presenza risultava documentata almeno dal 1991 e riportata negli atti successivi senza che fossero stati adottati interventi repressivi. La successiva domanda di accertamento di conformità, presentata dopo la tempestiva impugnazione dell'ordinanza di demolizione, non integra acquiescenza né rinuncia all'impugnazione. Il diniego di accertamento di conformità è stato ritenuto illegittimo sia in via derivata, perché connesso all'ordinanza demolitoria venuta meno, sia autonomamente, poiché fondato sull'erroneo presupposto dell'aumento del carico urbanistico. Anche la mancata certificazione sismica non costituiva valida ragione ostativa, non risultando incise le strutture portanti dell'edificio. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese del doppio grado, liquidate complessivamente in euro 7.000.

Norme richiamate

• art. 33 d.P.R. 380/2001

  La qualificazione dell'intervento edilizio e la conseguente misura repressiva devono essere coerenti con l'effettiva consistenza e natura dell'opera; nel caso concreto l'ordinanza di demolizione è stata ritenuta illegittima perché riferita a un soppalco qualificabile come intervento edilizio minore e non come nuova costruzione produttiva di carico urbanistico.

• art. 10 d.P.R. 380/2001

  La disciplina degli interventi subordinati a permesso di costruire non è applicabile al soppalco che, per dimensioni, funzione accessoria, non accessibilità al pubblico e assenza di incremento del carico urbanistico, costituisce intervento edilizio minore.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Il diniego di accertamento di conformità è illegittimo quando fondato sull'erroneo presupposto dell'aumento del carico urbanistico; la domanda di sanatoria presentata dopo l'impugnazione dell'ordinanza demolitoria non comporta acquiescenza a quest'ultima.

• art. 3 l. 241/1990

  Il provvedimento di diniego deve essere adeguatamente motivato e sorretto da un'istruttoria coerente con le caratteristiche concrete dell'opera; non sono sufficienti il richiamo a un inesistente aumento del carico urbanistico o a una carenza documentale non rilevante per un'opera che non incide sulle strutture portanti.

Massime di principio

• La qualificazione edilizia di un soppalco deve essere effettuata in concreto, considerando dimensioni, destinazione, autonomia funzionale, accessibilità e rapporto con l'edificio principale; il permesso di costruire è necessario quando il volume creato è idoneo a generare un maggiore carico urbanistico, mentre il soppalco destinato a superficie accessoria o spazio tecnico, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone e non accessibile al pubblico, può essere qualificato come intervento edilizio minore.
• Un soppalco di ridotte dimensioni, strettamente pertinenziale e utilizzato come locale tecnico, deposito o sgombero, non determina di per sé un incremento del carico urbanistico né degli standard urbanistici, in assenza di prova della sua destinazione a ufficio, abitazione o altra funzione autonoma.
• La presentazione di una domanda di accertamento di conformità dopo la tempestiva impugnazione di un'ordinanza di demolizione costituisce esercizio di una facoltà difensiva prevista dalla legislazione edilizia e non integra acquiescenza o rinuncia all'impugnazione; solo l'eventuale accoglimento della sanatoria può determinare, se l'interessato lo ritiene, una sopravvenuta carenza di interesse rispetto all'impugnazione dell'ordine demolitorio.
• Quando emergano elementi tecnici idonei a far ritenere che un'opera fosse presente sin dall'originaria costruzione, o quando la sua presenza risulti documentata da precedenti titoli e pratiche edilizie, l'amministrazione deve svolgere un'istruttoria effettiva sulla datazione e sulla consistenza dell'intervento prima di adottare la demolizione.
• La mancata certificazione sismica non costituisce una valida ragione ostativa alla sanatoria di un'opera quando, in concreto, essa non abbia inciso sulle strutture portanti dell'edificio.

Come è indicizzato