Cassazione Civile, Ordinanza n. 16205/2025 del 16/06/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda la cessione di un appartamento già appartenente a un ente previdenziale pubblico nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare. Gli originari acquirenti, poi dante causa degli attuali intimati, avevano chiesto la declaratoria di nullità parziale del contratto di compravendita e la restituzione della differenza di prezzo, sostenendo che il corrispettivo fosse stato calcolato con un coefficiente di abbattimento errato. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ritenendo sbagliato il coefficiente applicato. La Corte d'appello aveva confermato, affermando che il prezzo si determinava al momento dell'atto pubblico e che, nel caso concreto, la determina amministrativa aveva fissato solo la base di calcolo, non il prezzo finale. L'ente previdenziale ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) nullità della sentenza per motivazione apparente e per aver valorizzato prove non introdotte dalle parti, contestando l'uso di un coefficiente diverso e la mancanza di un documento sulla data di riferimento; (2) violazione del D.L. n. 41 del 2004, del D.M. n. 1493 del 2004 e dell'art. 1339 c.c., per avere ritenuto possibile la sostituzione automatica delle clausole in un rapporto tra privati e non modificabile il prezzo pattuito; (3) violazione delle norme del 2004 e del 2006 sulla determinazione del prezzo, sostenendo che la disposizione introdotta nel 2006 avesse natura interpretativa e dovesse applicarsi retroattivamente; (4) violazione degli artt. 1326, 1351 e 2932 c.c., per avere la Corte territoriale considerato rideterminabile il prezzo nonostante la sua accettazione con l'esercizio dell'opzione all'acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo in parte inammissibile e in parte infondato, perché non confrontato con la reale ratio decidendi e perché la Corte d'appello aveva legittimamente valorizzato il principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. sui dati di prezzo allegati dagli acquirenti. I motivi secondo, terzo e quarto sono stati esaminati congiuntamente e dichiarati infondati: la disciplina del 2006 che prevede l'applicazione dei coefficienti di abbattimento pubblicati in epoca immediatamente successiva alla valutazione non ha natura interpretativa ma innovativa, perché introduce una fattispecie prima non regolata; di conseguenza non si applica retroattivamente a un contratto già stipulato nel 2004, ai sensi dell'art. 11 disp. prel. c.c. È stata inoltre confermata la correttezza del ragionamento della Corte territoriale sulla determinazione del prezzo in base alla normativa di dismissione degli immobili pubblici. Nessuna statuizione sulle spese per mancata difesa degli intimati. È stato altresì dato atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  La censura di nullità per motivazione apparente è stata respinta perché la motivazione della sentenza di merito era comprensibile e aderente alla ratio decidendi.

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Il giudice può porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati; la mancata contestazione del prezzo allegato dagli attori ha sorretto la decisione di merito.

• D.L. 23 febbraio 2004, n. 41

  La disciplina sul prezzo di cessione degli immobili dismessi prevedeva la determinazione del prezzo sulla base dei valori di mercato di ottobre 2001 e dei coefficienti di abbattimento.

• D.M. 26 marzo 2004, n. 1493

  Richiamato come fonte tecnica di attuazione per la determinazione del prezzo di cessione degli immobili.

• art. 1339 c.c.

  L'istituto della sostituzione automatica delle clausole non è stato ritenuto decisivo per modificare il prezzo in senso sfavorevole al ricorrente, alla luce della disciplina speciale applicabile.

• art. 37, comma 56, D.L. 23 febbraio 2006, n. 223

  Qualora le offerte in opzione non siano inviate dagli enti gestori agli aventi diritto, dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione dell'Agenzia del territorio, i coefficienti di abbattimento da applicare dovranno essere quelli pubblicati in epoca immediatamente successiva alla data della valutazione stessa, al fine di garantire che il prezzo delle unità immobiliari offerte in opzione sia effettivamente corrispondente in termini reali ai valori di mercato del mese di ottobre 2001.

  La disposizione è stata qualificata come innovativa e non interpretativa; disciplina un'ipotesi prima non regolata e non si applica ai contratti già conclusi prima della sua entrata in vigore.

• art. 1, comma 2, D.L. 23 febbraio 2004, n. 41

  La norma, come integrata nel 2006, è stata interpretata come non retroattiva rispetto a un contratto stipulato nel 2004.

• art. 1326 c.c.

  La conclusione del contratto non impedisce che il prezzo, in presenza di disciplina speciale, sia determinato secondo criteri legali previsti dal sistema di dismissione.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato per escludere che la vincolatività del preliminare o dell'accordo impedisse l'applicazione dei criteri legali di determinazione del prezzo.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato nel quadro delle censure, senza che ne sia stata affermata una violazione rilevante nel caso concreto.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  È stata applicata la regola di irretroattività della legge, escludendo l'applicazione della disposizione del 2006 a un contratto stipulato nel 2004.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Poiché il ricorso, proposto dopo il 30 gennaio 2013, è stato rigettato, è stato dichiarato dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio civile, la censura per motivazione apparente è infondata quando la sentenza di merito consente di individuare con chiarezza la ratio decidendi e la doglianza non si confronta con essa.
• Il principio di non contestazione consente al giudice di fondare la decisione sui fatti allegati dalla controparte che non siano stati specificamente contestati.
• Una disposizione successiva può avere efficacia retroattiva solo se, oltre a proporre una lettura del testo previgente, esprime in modo inequivoco la volontà del legislatore di imporre quella interpretazione anche per il passato; in mancanza, vale il principio di irretroattività.
• La norma sopravvenuta che introduce una disciplina prima inesistente per regolare una fattispecie nuova ha natura innovativa e non interpretativa.
• Nelle controversie sulla cessione di immobili pubblici dismessi, il prezzo può essere determinato secondo la disciplina speciale di settore e i relativi coefficienti di abbattimento, secondo il momento e i criteri fissati dalla legge applicabile al rapporto.
• La vincolatività dell'accordo contrattuale non impedisce l'applicazione di una disciplina legale speciale sulla determinazione del prezzo quando questa operi nel sistema normativo di riferimento.

Come è indicizzato