Cassazione Civile, Ordinanza n. 04410/2026 del 26/02/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'appartenenza di un vano sottotetto/solaio posto sopra l'appartamento dell'ultimo piano di proprietà del ricorrente. Il condominio e parte dei condomini hanno chiesto il rilascio del vano, sostenendo che fosse bene comune; il proprietario ha resistito affermando che si trattasse di pertinenza esclusiva o, comunque, di mera intercapedine non comune. Il Tribunale ha accolto la domanda e la Corte d'appello ha confermato. In cassazione il ricorrente ha articolato cinque motivi: (1) violazione dell'art. 1117 c.c. per avere la Corte d'appello ritenuto non decisiva l'assenza del piano di calpestio e per avere qualificato il vano come potenzialmente destinato all'uso comune nonostante la necessità di modifiche strutturali; (2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. per omesso esame di elementi della consulenza tecnica d'ufficio ritenuti decisivi; (3) violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. per asserita illogicità della motivazione, in particolare sul richiamo a vani simili utilizzati da altri condomini; (4) violazione dell'art. 9 del regolamento condominiale, assumendo che il giudice avrebbe dovuto applicare il criterio suppletivo del regolamento stesso e le norme di legge; (5) violazione dell'art. 1117 c.c. per asserita commistione tra criteri civilistici di appartenenza del sottotetto e normativa edilizia/urbanistica sul recupero abitativo dei sottotetti.

La decisione

La Corte ha rigettato l'istanza di rinnovazione della notificazione nei confronti di una intimata residente all'estero, ritenendola superflua perché il ricorso è stato considerato prima facie infondato. Nel merito ha rigettato tutti e cinque i motivi: il primo perché la Corte d'appello ha correttamente applicato il principio secondo cui, in mancanza di titolo, il sottotetto si presume comune se ha caratteristiche strutturali e funzionali idonee a un uso comune o autonomo, e la sola assenza del piano di calpestio non esclude tale qualificazione; il secondo perché il vizio motivazionale era inammissibile nel caso di doppia conforme e, comunque, la censura mirava a una nuova valutazione del materiale istruttorio e della CTU; il terzo perché non sussisteva illogicità della motivazione, trattandosi di un mero elemento confermativo e non di vani identici; il quarto perché la doglianza sulla clausola regolamentare era inammissibile e comunque non investiva i canoni legali di interpretazione del regolamento; il quinto perché il richiamo alla normativa edilizia era solo argomentativo e non sostitutivo dei criteri civilistici. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e con declaratoria dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  In difetto di un titolo contrario, il sottotetto può presumersi comune se, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulta oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o a un servizio di interesse comune; è pertinenza esclusiva dell'appartamento dell'ultimo piano solo se svolge la sola funzione di isolamento e non è utilizzabile come vano autonomo.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione non può essere invocata per ottenere una nuova valutazione del merito o delle risultanze peritali, salvo i limiti propri del vizio processuale tipizzato dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è inammissibile quando, sotto la veste della violazione di legge, mira in realtà a contestare la valutazione delle prove e della consulenza tecnica svolta dal giudice di merito.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La censura di motivazione apparente o mancante non può essere usata per sollecitare una diversa lettura del fatto se la sentenza contiene un percorso argomentativo comprensibile e coerente.

• art. 348-ter c.p.c.

  Nell'ipotesi di doppia conforme, il ricorso per cassazione non può essere proposto per il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c., salvo che il ricorrente indichi specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge non consente di rimettere in discussione l'accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito, né di proporre una rivalutazione del materiale probatorio.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è inammissibile nel caso di doppia conforme se non sono indicate le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni; inoltre non può essere usato per chiedere una nuova valutazione del merito.

• art. 1362 c.c.

  La violazione dei canoni ermeneutici del regolamento condominiale è deducibile in cassazione solo denunciando la violazione delle norme sull'interpretazione contrattuale, non la mera erroneità della lettura del contenuto regolamentare.

• art. 1363 c.c.

  Come per gli altri canoni interpretativi, la censura deve investire specificamente il metodo ermeneutico seguito dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 175 c.p.c.

  Il giudice deve evitare attività processuali superflue che ostacolino la ragionevole durata del processo.

• art. 127 c.p.c.

  Il principio di ragionevole durata legittima il giudice a impedire formalità inutili, come la rinnovazione della notificazione quando il ricorso è prima facie infondato.

Massime di principio

• In materia di sottotetto condominiale, in assenza di un titolo contrario, la qualificazione dipende dalle caratteristiche strutturali e funzionali del vano: esso è comune se è anche solo potenzialmente destinato all'uso comune o a un servizio di interesse comune, mentre è pertinenza esclusiva solo se assolve alla sola funzione di isolamento e non è idoneo a un uso autonomo.
• L'assenza attuale del piano di calpestio non è, da sola, decisiva per escludere la natura comune del sottotetto, se altri elementi oggettivi mostrano la sua suscettibilità di impiego autonomo; il giudice di merito può valorizzare l'insieme delle caratteristiche del bene.
• Il ricorso per cassazione non può essere trasformato in un terzo grado di merito: le censure che mirano a una diversa valutazione delle prove, della CTU o dei fatti sono inammissibili quando si presentano come violazione di legge o vizio motivazionale.
• Nel caso di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• Le clausole del regolamento condominiale non si censurano come violazione di legge in sé, ma eventualmente come errata interpretazione secondo i canoni legali degli artt. 1362 ss. c.c.; se tali canoni non sono specificamente dedotti, la doglianza non è scrutinabile in cassazione.
• Quando il ricorso è prima facie infondato, il giudice di legittimità può evitare attività processuali inutili, come la rinnovazione della notificazione o l'integrazione del contraddittorio, in applicazione del principio di ragionevole durata del processo.

Come è indicizzato