Sentenza del 21/06/2018 n. 2845 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la corretta determinazione del valore dei beni immobili trasferiti ai fini dell'imposta di registro. Il ricorrente sosteneva che il valore rettificato non tenesse adeguatamente conto dei vincoli ambientali e paesaggistici e, in particolare, dei vincoli di verde pubblico gravanti sul terreno, che ne limitavano l'edificabilità e quindi il valore economico. La questione consisteva nello stabilire se tali limitazioni dovessero incidere sulla valutazione del complesso immobiliare.

La decisione

La decisione ha affermato che, nella determinazione del valore del cespite trasferito, occorre considerare il valore effettivo del complesso immobiliare, tenendo conto anche dei vincoli ambientali e paesaggistici incidenti sul bene. Nel caso concreto, i vincoli di verde pubblico avevano limitato l'edificabilità del terreno e dovevano pertanto essere considerati nella stima. La rettifica del valore non può prescindere da tali elementi, poiché incidono concretamente sulla commerciabilità e sul valore economico dell'immobile.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro sulla determinazione del valore degli immobili

  Ai fini dell'imposta di registro, il valore del bene trasferito deve essere determinato considerando le sue caratteristiche concrete e il suo effettivo valore di mercato, comprese le limitazioni giuridiche e urbanistiche che ne riducono l'utilizzabilità.

• Vincoli ambientali, paesaggistici e di verde pubblico

  I vincoli che limitano l'edificabilità o la destinazione urbanistica del terreno costituiscono elementi rilevanti per la stima fiscale del bene e devono essere valutati nella determinazione del suo valore.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione deve considerare le condizioni concrete del bene e non può basarsi esclusivamente sulla sua astratta potenzialità edificatoria.
• I vincoli ambientali, paesaggistici, urbanistici e di verde pubblico possono ridurre il valore di mercato dell'immobile e devono essere adeguatamente valorizzati nella stima.
• La presenza di un vincolo non determina automaticamente l'azzeramento del valore del bene, ma impone una valutazione proporzionata alla concreta incidenza del vincolo sull'edificabilità, sull'utilizzo e sulla commerciabilità.
• Il contribuente che contesta una rettifica può dimostrare l'inadeguatezza della stima producendo strumenti urbanistici, certificati di destinazione urbanistica, provvedimenti vincolistici e perizie che documentino la riduzione del valore.
• Una valutazione fiscale corretta deve riferirsi al complesso immobiliare effettivamente trasferito e tenere conto di tutte le caratteristiche che ne influenzano il valore economico.