Cassazione Civile, Ordinanza n. 20099/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1980, avente ad oggetto metà di un appezzamento di terreno in Anacapri. La promissaria acquirente versò l'intero prezzo e venne immessa nel possesso del bene; sul fondo furono realizzati, secondo gli accordi, due villini bifamiliari mediante ristrutturazione di preesistenti manufatti rurali, e furono presentate pratiche di condono edilizio. Nel 2010 gli eredi dell'acquirente promossero arbitrato chiedendo una pronuncia ex art. 2932 c.c. sostitutiva del definitivo non concluso. La promissaria alienante resistette e propose eccezioni. Il collegio arbitrale accolse la domanda. La alienante impugnò il lodo davanti alla Corte d'appello ex art. 829 c.p.c., deducendo: 1) nullità del preliminare per illiceità dell'oggetto, sostenendo che il contratto mirasse a trasferire un immobile abusivo, e per indeterminatezza dell'oggetto, perché non sarebbe stata individuata la precisa metà del terreno; in via alternativa, nullità per illiceità del motivo comune e determinante, volto ad aggirare norme imperative in materia edilizia; 2) nullità del lodo per violazione di regole di diritto nella parte in cui era stata respinta l'eccezione di prescrizione, assumendo che il collegio avesse erroneamente ritenuto una rinuncia implicita alla prescrizione sulla base di comportamenti concludenti. La Corte d'appello rigettò l'impugnazione. In cassazione la ricorrente propose tre motivi: violazione delle norme sulla determinatezza/determinabilità dell'oggetto del preliminare, violazione delle norme urbanistiche e civilistiche sulla nullità per illiceità dell'oggetto/motivo, e violazione delle norme sulla prescrizione e sulla sua rinuncia implicita, censurando anche la valutazione delle prove svolta dagli arbitri e recepita in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo infondato perché il bene promesso in vendita era comunque determinabile, anche mediante elementi esterni richiamati nel preliminare e tramite la planimetria allegata alla perizia giurata richiamata negli atti, e perché la doglianza mirava in realtà a contestare un apprezzamento di merito. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, poiché la Corte d'appello aveva dichiarato inammissibile la censura di nullità per illiceità dell'oggetto per genericità, e la ricorrente non aveva attaccato tale autonoma ratio decidendi. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo, perché la censura pretendeva di ottenere un sindacato sulla valutazione delle prove e sulla motivazione del lodo, non consentito nel giudizio di impugnazione per nullità ex art. 829 c.p.c.; inoltre la doglianza non colpiva la ratio della decisione, che era fondata sull'inammissibilità del sindacato sulla motivazione arbitrale. Conseguentemente la ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ribadisce che l'azione può essere accolta se il preliminare contiene un accordo valido su elementi essenziali e l'oggetto sia determinato o determinabile; la presenza di abusi edilizi non esclude automaticamente la pronuncia sostitutiva se risultano allegati gli estremi della sanatoria richiesti dalla giurisprudenza.

• art. 829 c.p.c.

  L'impugnazione per nullità del lodo ha natura di giudizio di legittimità sulla pronuncia arbitrale; il riesame del merito è possibile solo se venga previamente accertata una nullità del lodo. Nel regime applicabile, la censura per violazione di regole di diritto è ammessa, ma non può trasformarsi in sindacato sulla valutazione delle prove o sulla motivazione degli arbitri.

• art. 829, comma 2, c.p.c.

  Nel testo ratione temporis applicabile, la violazione delle regole di diritto da parte degli arbitri è motivo di nullità del lodo, salvo autorizzazione a decidere secondo equità o lodo non impugnabile.

• artt. 1325 e 1346 c.c.

  Sono richiamati per affermare che il contratto è valido se risultano il consenso e l'oggetto determinato o determinabile.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  La determinazione del contenuto contrattuale e dell'oggetto può avvenire anche attraverso il complesso degli elementi documentali e il collegamento con atti esterni richiamati.

• art. 1418 c.c.

  È richiamato come norma generale sulla nullità, ma la Corte esclude che, nel caso concreto, ricorrano i presupposti di nullità del preliminare.

• art. 2937 c.c.

  La rinuncia alla prescrizione può essere successiva alla maturazione del termine; tuttavia nel caso concreto la censura non era ammissibile perché diretta contro la valutazione delle prove e non contro la ratio decidendi processuale.

• art. 934 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione al preteso trasferimento di bene con costruzione abusiva, ma senza accoglimento della censura.

• art. 1351 c.c.

  Il preliminare deve rivestire la forma prescritta per il contratto definitivo e contenere gli elementi essenziali del futuro trasferimento.

• art. 1343 c.c.

  La illiceità della causa o dell'oggetto non è ravvisata dalla Corte nel caso concreto.

• art. 1344 c.c.

  È richiamato per sostenere la tesi dell'elusione di norme imperative, ma la censura non supera il vaglio di ammissibilità e di merito.

• art. 1345 c.c.

  È richiamato in tema di motivo illecito comune e determinante, ma senza esito favorevole per la ricorrente.

• art. 1178 c.c.

  Richiamato tra le norme invocate sul tema dell'oggetto della prestazione e della determinabilità del bene.

• artt. 1285, 1286, 1287 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente nel primo motivo, ma non risultano decisivi nella decisione, che si fonda sulla determinabilità del bene nel preliminare.

• art. 1378 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la necessità di determinazione del bene, ma la Corte afferma che nel caso concreto la determinabilità era comunque raggiunta.

• artt. 1803 e ss. c.c.

  Richiamati nel terzo motivo senza rilievo decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 2935 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo con riferimento alla decorrenza della prescrizione.

• art. 2944 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo con riferimento alla possibile interruzione o rinuncia alla prescrizione.

• art. 17 L. 47/1985

  Richiamato dal secondo motivo in tema di disciplina urbanistica ed edilizia.

• art. 40 L. 47/1985

  Richiamato dal secondo motivo in tema di disciplina urbanistica ed edilizia.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di impugnazione per nullità del lodo arbitrale, il controllo del giudice statale è preliminarmente limitato alla verifica della sussistenza di una nullità tipizzata; solo se tale verifica è positiva si apre il riesame del merito.
• La deduzione di violazione di norme di diritto nel lodo non consente di ottenere un sindacato sulla ricostruzione dei fatti, sulla valutazione delle prove o sulla motivazione arbitrale, quando la censura sia in sostanza diretta a contestare tali apprezzamenti.
• Per la validità di un preliminare di compravendita immobiliare non è necessario che il bene sia descritto in modo completo e dettagliato nel solo testo contrattuale, essendo sufficiente che sia determinato o determinabile anche per relationem o tramite elementi esterni inequivoci richiamati nel complesso negoziale.
• La nullità del preliminare per illiceità dell'oggetto o del motivo richiede una censura specifica e idonea ad aggredire tutte le autonome rationes decidendi della sentenza impugnata; l'omessa critica di una ratio processuale autonoma comporta l'inammissibilità del motivo.
• La rinuncia alla prescrizione può essere oggetto di accertamento in fatto, ma in sede di impugnazione del lodo non è consentito trasformare la censura in un riesame della valutazione probatoria compiuta dagli arbitri.

Come è indicizzato