Cassazione Civile, Ordinanza n. 19976/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

Una proprietaria confinante conveniva in giudizio i proprietari di un edificio vicino lamentando che questi avessero realizzato, sul prospetto verso il suo fondo, aperture asseritamente integranti vedute dirette e oblique, nonché opere sul balcone e sul sottotetto idonee a consentire l'affaccio sul fondo altrui; chiedeva la chiusura delle aperture, la rimozione delle opere e il risarcimento del danno. I convenuti si opponevano e proponevano anche domanda riconvenzionale di usucapione di una servitù di veduta. In primo grado la domanda attorea era accolta, ma la Corte d'appello riformava in parte, qualificando alcune aperture del cd. pozzo luce come luci e non vedute, ritenendo altre rispettose delle distanze e ordinando soltanto l'innalzamento di un parapetto per impedire l'affaccio dal balcone del sottotetto. In Cassazione i proprietari ricorrenti principali deducevano, con il primo motivo, che la Corte territoriale avesse erroneamente configurato una veduta dal piano sottotetto nonostante la presenza di ostacoli che rendevano l'affaccio non agevole né sicuro; la resistente proponeva ricorso incidentale, lamentando che le aperture sul pozzo luce, pur qualificate come luci, non fossero state esaminate sotto il profilo della regolarità ex art. 901 c.c. e che fosse stata illegittimamente ritenuta assorbita la domanda di usucapione, oltre a censure su prove e spese. La Suprema Corte ha ritenuto fondati il primo motivo del ricorso principale e i primi due motivi del ricorso incidentale.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso principale e i primi due motivi del ricorso incidentale, dichiarando assorbite le ulteriori censure. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La cassazione è avvenuta perché la Corte territoriale aveva errato sia nel qualificare come veduta una situazione in cui l'affaccio non appariva esercitabile in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza, sia nel non verificare se le aperture qualificate come luci fossero regolari o irregolari e, conseguentemente, nel non affrontare la domanda di regolarizzazione e il tema dell'usucapione della servitù di luce.

Norme richiamate

• art. 900 c.c.

  la veduta richiede la possibilità di inspectio e prospectio sul fondo vicino, ma solo se esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza; se tali condizioni mancano, non si configura una veduta.

• art. 901 c.c.

  le aperture che non integrano una veduta devono comunque essere verificate quanto alla regolarità; se difettano dei requisiti legali, sono luci irregolari soggette a regolarizzazione e non danno luogo, di per sé, a una servitù usucapibile difforme dal tipo legale.

• art. 902 c.c.

  la domanda di chiusura o regolarizzazione delle aperture investe anche le luci irregolari, che il giudice deve esaminare una volta esclusa la veduta.

• art. 905 c.c.

  le vedute sono soggette alle distanze legali dal fondo vicino; il rispetto o meno delle distanze assume rilievo solo per aperture qualificabili come vedute.

• art. 906 c.c.

  le luci devono rispettare le distanze legali previste dalla norma; la verifica delle distanze è distinta da quella relativa alla qualificazione come veduta.

• art. 1061 c.c.

  il possesso di aperture qualificabili come luci irregolari e tollerate non consente l'acquisto per usucapione di una servitù di luce difforme dal modello legale.

• art. 1158 c.c.

  richiamato in relazione alla domanda di usucapione della servitù di veduta/luce, ma escluso l'acquisto quando l'apertura sia solo tollerata o irregolare.

• art. 2697 c.c.

  richiamato sui profili probatori, in particolare rispetto alla dimostrazione dei presupposti della veduta e dell'usucapione.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel dedotto vizio di valutazione delle prove e nell'omesso esame delle risultanze istruttorie.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla valutazione delle prove, poi assorbita o accolta nei limiti indicati.

• art. 112 c.p.c.

  il giudice deve pronunciarsi su tutta la domanda, inclusa la richiesta di regolarizzazione delle luci irregolari, senza omissioni.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente della sentenza di merito.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato anche in relazione alla valutazione delle risultanze fotografiche e documentali.

• art. 91 c.p.c.

  la statuizione sulle spese è stata censurata ma assorbita dall'accoglimento dei motivi principali e incidentali fondati.

• art. 92 c.p.c.

  richiamato con riguardo alla compensazione delle spese, poi assorbita.

• art. 12 Preleggi

  richiamato tra le norme asseritamente violate, senza autonoma ratio decisoria nel provvedimento di legittimità.

• art. 360 c.p.c.

  norma sul sindacato di legittimità richiamata dalle parti per incardinare i motivi di ricorso.

Massime di principio

• Per configurare una veduta ex art. 900 c.c. non basta la mera possibilità materiale di guardare il fondo vicino: l'inspectio e la prospectio devono essere esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza; in mancanza, l'opera non può essere trattata come veduta.
• Se un'apertura non integra una veduta, il giudice deve comunque verificare se essa sia una luce regolare ai sensi dell'art. 901 c.c. oppure una luce irregolare, e deve pronunciarsi sulla domanda di regolarizzazione proposta dal vicino.
• Un'apertura che non rispetta i requisiti legali delle luci e che sia solo tollerata dal vicino non può fondare l'usucapione di una servitù di luce difforme dal modello previsto dalla legge.
• La qualificazione dell'opera come veduta o come luce dipende dalle concrete caratteristiche strutturali e funzionali dell'apertura; la presenza di ostacoli che rendano l'affaccio scomodo o insicuro può escludere la veduta e ricondurre l'opera al regime delle luci irregolari.
• Il giudice di merito deve esaminare tutte le domande effettivamente proposte, comprese quelle di regolarizzazione delle aperture e le conseguenti questioni sull'usucapione, senza dichiararle assorbite quando la qualificazione giuridica dell'opera imponga un autonomo scrutinio.

Come è indicizzato