Ordinanza del 21/07/2017 n. 18010 - Corte di Cassazione

Imposta di registro e formazione dell’accordo contrattuale

La controversia riguarda la conclusione di un accordo per la vendita di un immobile e il diritto di una società di mediazione immobiliare a ottenere la provvigione. La Corte di cassazione ha esaminato, in particolare, gli effetti dell’inserimento nella dichiarazione di accettazione della clausola relativa all’acquisto dell’immobile come "prima casa" e il rilievo di tale clausola ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro.

Vicenda processuale e fatti rilevanti

V.S. aveva conferito alla società I. s.p.a. un incarico per la vendita di un appartamento. Successivamente aveva sottoscritto due dichiarazioni di "accettazione di vendita irrevocabile":

• il 10 aprile 2001, per il prezzo di 810 milioni di lire;
• il 12 aprile 2001, per il prezzo di 790.000.000 di lire, al netto dell’IVA e della provvigione.

Nel frattempo, F. aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto. Secondo la ricostruzione accolta dalla Corte d’appello di Roma, la proposta del compratore era stata formulata prima della formalizzazione dell’accettazione da parte del venditore, sebbene entrambe le dichiarazioni recassero la data del 12 aprile 2001.

V.S. aveva inserito nell’accettazione la previsione secondo cui l’acquisto sarebbe avvenuto come "prima casa". La proposta del compratore non conteneva tale clausola. La Corte d’appello aveva ritenuto che, salvo tale specificazione, l’accettazione fosse pienamente conforme alla proposta e che l’inserimento della clausola non impedisse il perfezionamento dell’accordo. Aveva quindi considerato ingiustificato il rifiuto di V.S. di stipulare il contratto preliminare e lo aveva ritenuto tenuto al pagamento della provvigione di Lire 20.000.000 richiesta dalla società di mediazione tramite decreto ingiuntivo.

Motivi di ricorso

V.S. aveva proposto ricorso per cassazione affidandosi a tre motivi.

Il primo motivo denunciava la violazione degli artt. 1350 e 1351 c.c., sostenendo che, per la conclusione dell’accordo, fosse necessaria una perfetta corrispondenza tra la proposta irrevocabile di acquisto e l’accettazione del venditore, nella forma richiesta per gli atti preliminari o definitivi di trasferimento immobiliare.

Il secondo motivo denunciava la violazione dell’art. 1326, ultimo comma, c.c. Secondo il ricorrente, la stessa sentenza impugnata aveva riconosciuto che l’accettazione non era conforme alla proposta, ma aveva ugualmente ritenuto dovuta la provvigione. V.S. sosteneva invece che l’accettazione difforme dovesse qualificarsi come nuova proposta, senza che potesse dirsi concluso il contratto o l’affare.

Il terzo motivo lamentava l’omesso esame di fatti decisivi relativi alla condotta della società di mediazione. In particolare, il ricorrente contestava di essere stato indotto prima a fissare il prezzo di vendita in 860 milioni di lire e, dopo circa un mese, a ridurlo a 790 milioni di lire, nonché di essere stato indotto ad accettare tale prezzo nonostante la società disponesse di una proposta di acquisto per 810 milioni di lire. La censura richiamava anche l’art. 1759 c.c., relativo agli obblighi informativi del mediatore.

Forma degli atti e primo motivo

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo. Ha precisato che il fatto che la Corte d’appello avesse ritenuto sostanzialmente conforme alla proposta l’accettazione contenente la clausola "prima casa" non comportava una violazione della forma solenne prevista dagli artt. 1350 e 1351 c.c. per i contratti preliminari o definitivi aventi a oggetto il trasferimento di beni immobili.

La questione rilevante non riguardava quindi la forma dell’atto, ma gli effetti sostanziali della difformità tra proposta e accettazione, da esaminare alla luce dell’art. 1326, ultimo comma, c.c.

Accettazione non conforme e nuova proposta

La Corte ha accolto il secondo motivo, richiamando il principio secondo cui, ai sensi dell’art. 1326, ultimo comma, c.c., l’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.

La regola opera anche quando la modifica introdotta nell’accettazione abbia carattere accessorio o valore secondario. In materia di contratti a formazione progressiva, il contratto si perfeziona, di regola, quando viene raggiunto l’accordo finale su tutti gli elementi principali e accessori, salvo che le parti abbiano manifestato la volontà di ritenersi già vincolate sugli aspetti concordati, riservando la successiva disciplina degli elementi secondari.

La Corte ha richiamato precedenti conformi, tra cui Cass. n. 16016/2003, Cass. n. 2472/1999 e Cass. n. 77/1993. Ne deriva che anche una modifica non essenziale, se inserita nell’accettazione senza essere già compresa nella proposta, impedisce la piena conformità delle dichiarazioni e determina la qualificazione dell’accettazione come nuova proposta.

Nel caso concreto, l’inserimento della clausola relativa all’acquisto come "prima casa" non poteva essere neutralizzato sulla base dell’asserita mancanza di uno specifico interesse della parte alla modifica. La Corte d’appello aveva infatti invertito i termini della questione, ritenendo perfezionato l’accordo in assenza di un interesse specifico alla clausola accessoria.

Rilevanza dell’interesse del venditore all’imposta di registro

La Corte ha escluso che il venditore fosse necessariamente privo di interesse all’inserimento della clausola relativa all’agevolazione "prima casa".

Ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 57, comma 1, entrambe le parti contraenti sono obbligate in solido al pagamento dell’imposta di registro. Pertanto, anche il venditore può avere un interesse concreto all’applicazione dell’imposta in misura ridotta, poiché l’Amministrazione finanziaria può pretendere il pagamento da ciascun coobbligato solidale.

L’eventuale diritto di regresso del soggetto che abbia sostenuto integralmente il pagamento opera soltanto nei rapporti interni con l’acquirente e non elimina la responsabilità solidale nei confronti dell’Erario. Di conseguenza, l’interesse fiscale del venditore non può essere escluso sul presupposto che le agevolazioni "prima casa" riguardino principalmente la posizione dell’acquirente.

Effetti sulla provvigione e decisione finale

L’accoglimento del secondo motivo ha fatto venir meno il capo della sentenza d’appello relativo alla conclusione dell’affare sulla base della ricostruzione adottata dai giudici di merito. Poiché la qualificazione dell’accettazione come nuova proposta incideva sull’accertamento della conclusione del contratto e, quindi, sul diritto della società di mediazione alla provvigione, la decisione doveva essere nuovamente esaminata.

Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito, non essendo stato necessario esaminare le ulteriori contestazioni sulla condotta della mediatrice dopo l’accoglimento della censura relativa all’art. 1326 c.c.

La Corte ha quindi:

• accolto il secondo motivo di ricorso;
• respinto il primo motivo;
• dichiarato assorbito il terzo motivo;
• cassato la sentenza impugnata;
• rinviato la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma;
• demandato al giudice del rinvio anche la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

La decisione è stata adottata il 1° marzo 2017 e depositata in cancelleria il 21 luglio 2017.