Cassazione Civile, Ordinanza n. 35484/2022 del 02/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale. Il locatore aveva chiesto la convalida dello sfratto per morosità della conduttrice; la conduttrice si era opposta e aveva proposto domanda riconvenzionale per ottenere il rimborso delle spese sostenute per lavori urgenti eseguiti nell'immobile, che assumeva dovessero gravare sul locatore. Il Tribunale aveva risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, condannandola al pagamento di canoni, ma aveva accolto la riconvenzionale. In appello, il locatore ha ottenuto il rigetto della riconvenzionale e la conferma dell'inadempimento della conduttrice, con compensazione parziale tra canoni dovuti e somme versate tardivamente. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1577 c.c. per non avere la Corte territoriale considerato che il locatore era stato informato dell'esecuzione dei lavori; 2) violazione dell'art. 1577 c.c. per avere ritenuto applicabile il comma 2 della norma nonostante, secondo la ricorrente, il locatore fosse stato reso edotto dei lavori; 3) nullità della sentenza per motivazione apparente o insufficiente ai sensi dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che tutti e tre i motivi non cogliessero la ratio decidendi della sentenza d'appello, la quale non aveva escluso il rimborso per difetto di informazione del locatore, ma per mancanza del presupposto dell'inerzia del locatore: questi si era infatti attivato per eseguire i lavori e aveva invitato la conduttrice a liberare l'immobile per consentire gli interventi definitivi. La Corte ha inoltre escluso il vizio di motivazione apparente, affermando che la motivazione della sentenza impugnata superava il minimo costituzionale. Conseguentemente la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1577 c.c.

  Il conduttore può eseguire direttamente riparazioni urgenti solo nell'inerzia del locatore, una volta avvisato quest'ultimo; se il locatore si attiva e non resta inerte, manca il presupposto per il rimborso delle spese anticipate dal conduttore.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  I motivi di ricorso devono censurare la reale ratio decidendi della sentenza impugnata; una doglianza che colpisce un profilo non decisivo è inammissibile.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è nulla solo se manca sotto il minimo costituzionale; una motivazione sintetica ma comprensibile e coerente esclude il vizio di motivazione apparente.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata assunta in camera di consiglio sulla base della proposta del relatore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di inammissibilità del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile se non si confronta con la ratio decidendi effettivamente posta a base della decisione impugnata, anche quando deduca violazioni di legge formalmente corrette.
• In materia di riparazioni urgenti della cosa locata, il conduttore può sostituirsi al locatore solo quando sussistano urgenza e inerzia del locatore; se il locatore si attiva tempestivamente per eseguire i lavori, manca il presupposto per il rimborso delle spese sostenute dal conduttore.
• La denuncia di motivazione apparente è fondata solo se la sentenza è priva del nucleo minimo argomentativo indispensabile; una motivazione concisa ma logicamente intelligibile è sufficiente.
• La censura sulla violazione di una norma sostanziale non può limitarsi a riproporre la propria lettura dei fatti, ma deve dimostrare che il giudice di merito abbia applicato una regola non pertinente alla fattispecie accertata.

Come è indicizzato