Cassazione Civile, Ordinanza n. 19897/2024 del 18/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto il trasferimento della metà di un immobile, già in comproprietà tra le parti. La promittente venditrice agiva per ottenere la declaratoria di risoluzione del preliminare per scadenza del termine essenziale oppure, in subordine, l’accertamento dello scioglimento del contratto per legittimo recesso, con ritenzione della caparra confirmatoria di euro 20.000 e rilascio del compossesso dell’immobile. La promissaria acquirente resisteva sostenendo che l’inadempimento fosse imputabile alla venditrice per irregolarità urbanistiche e catastali dell’immobile e che il termine non fosse essenziale, oltre a proporre domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della venditrice e, in subordine, per eccessiva onerosità sopravvenuta, deducendo che un nuovo piano urbanistico avesse ridotto la capacità edificatoria del lotto e reso sconveniente il prezzo pattuito. In cassazione la società ricorrente ha denunciato: 1) violazione degli artt. 1385, 1453 e 1454 c.c., assumendo l’incompatibilità tra domanda di risoluzione e domanda di recesso con ritenzione della caparra; 2) violazione dell’art. 1453 c.c., lamentando che la Corte d’appello avesse escluso l’inadempimento della promittente venditrice, sottovalutando la gravità delle difformità catastali e urbanistiche e il loro ostacolo alla stipula del definitivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la domanda di risoluzione di diritto del contratto per scadenza del termine essenziale non preclude, alla parte adempiente che abbia pattuito una caparra confirmatoria, l’esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. per conseguire la ritenzione della caparra, trattandosi di domanda di minore ampiezza rispetto alla risoluzione. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, perché formulato come violazione di legge ma in realtà diretto a ottenere una nuova valutazione del merito sulle circostanze fattuali relative alle irregolarità dell’immobile. La Corte ha condiviso l’accertamento di merito secondo cui le difformità erano lievi, regolarizzabili con semplice comunicazione e modesta sanzione in tempi brevi, mentre il rifiuto della promissaria acquirente di stipulare il definitivo era ingiustificato. Ha inoltre confermato il rigetto della domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, ritenendo prevedibile il mutamento della disciplina urbanistica per operatori professionali del settore. La ricorrente è stata condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Se è pattuita una caparra confirmatoria, la parte adempiente può esercitare il recesso per ottenere la ritenzione della caparra o il suo doppio; tale facoltà non è preclusa dalla domanda di risoluzione di diritto del contratto.

• art. 1453 c.c.

  La censura che miri a rimettere in discussione l’accertamento di fatto sull’inadempimento non integra una corretta denuncia di violazione di legge, ma richiede una rivalutazione del merito, preclusa in cassazione.

• art. 1454 c.c.

  La risoluzione di diritto per diffida ad adempiere è richiamata come una delle ipotesi che non impediscono, se ne ricorrono i presupposti, il successivo esercizio del recesso ex art. 1385 c.c.

• art. 1456 c.c.

  La risoluzione di diritto per clausola risolutiva espressa è considerata, sul piano sistematico, compatibile con la successiva domanda di recesso fondato sulla caparra confirmatoria, ove proposta dalla parte adempiente.

• art. 1457 c.c.

  La scadenza del termine essenziale determina una risoluzione di diritto che, secondo la Corte, non esclude la domanda di recesso ex art. 1385 c.c. per la ritenzione della caparra.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La deduzione di violazione di legge non può essere usata per ottenere una nuova valutazione del fatto o delle risultanze istruttorie.

• art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985

  Le prescrizioni in tema di conformità catastale riguardano i soli contratti traslativi e non si applicano ai contratti aventi effetti meramente obbligatori, come il preliminare.

• art. 19, comma 14, d.l. n. 78/2010 conv. in L. n. 122/2010

  La norma ha introdotto gli adempimenti catastali richiamati dalla Corte, ma con ambito limitato ai contratti traslativi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto dell’impugnazione sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La domanda di risoluzione di diritto del contratto per inadempimento o per cause legali di scioglimento non impedisce, alla parte non inadempiente, di far valere la facoltà di recesso fondata su caparra confirmatoria per conseguire la ritenzione della caparra o il suo doppio, poiché tale rimedio ha un oggetto più limitato.
• In cassazione non è ammissibile trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione delle prove o dell’entità dei fatti storici accertati dal giudice di merito.
• Nel preliminare di vendita immobiliare, irregolarità catastali o urbanistiche lievi e agevolmente sanabili, specie se la regolarizzazione è prevista e condivisa dalle parti, non integrano necessariamente un inadempimento di non scarsa importanza idoneo a giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo.
• Le prescrizioni normative sulla conformità catastale richiamate dalla disciplina speciale non determinano nullità del preliminare, essendo riferite ai contratti traslativi e non a quelli aventi effetti meramente obbligatori.
• L’eccessiva onerosità sopravvenuta richiede un evento straordinario e imprevedibile; non ricorre quando il mutamento urbanistico era ragionevolmente prevedibile, anche in considerazione della professionalità e del settore di attività delle parti.

Come è indicizzato