Cassazione Civile, Ordinanza n. 04874/2025 del 25/02/2025

Esito

La controversia

La controversia riguardava la proprietà di una corte/area pertinenziale situata tra due immobili contigui in Marina di Carrara. Due soggetti avevano acquistato nel 1990 un appartamento al civico 61 e sostenevano che, già con quel titolo, fosse stata trasferita loro anche la comproprietà della corte; in subordine invocavano l’usucapione abbreviata. La proprietaria dell’immobile al civico 63, a sua volta acquirente dal precedente titolare, contestava che la corte fosse mai stata trasferita ai vicini, sostenendo che fosse pertinenza esclusiva del suo bene e che il titolo del 1990 non la comprendesse. Il precedente dante causa della proprietaria aderiva a parte della difesa e si opponeva alla domanda di garanzia per evizione. In appello la Corte territoriale aveva ritenuto che il contratto del 1990 avesse trasferito anche la corte ai vicini, che la successiva vendita del 1996 alla parte oggi ricorrente fosse dunque a non domino per quella porzione, e aveva accolto la domanda di garanzia. In cassazione la ricorrente principale deduceva: nullità della sentenza per vizi della composizione del collegio per la presenza del giudice ausiliario; violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla trascrizione; erronea applicazione dei principi sulla rivendicazione e sull’onere della prova. Il ricorrente incidentale deduceva, a sua volta, illegittimità costituzionale della partecipazione del giudice ausiliario, vizi nella prova documentale del titolo, nella non contestazione e nell’omessa considerazione dell’eccezione di tardività della produzione in appello.

La decisione

La Corte ha respinto i motivi relativi alla composizione del collegio e all’interpretazione del titolo del 1990, ritenendo non fondata la questione sul giudice ausiliario e non sindacabile, nei limiti dedotti, l’ermeneutica del contratto compiuta dai giudici di merito. Ha invece accolto il secondo motivo del ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale, affermando che la priorità delle trascrizioni, rilevante nei conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa, può essere provata solo mediante la produzione della nota di trascrizione in originale o copia conforme, non essendo sufficiente la sola indicazione della data di trascrizione contenuta in altro atto. Per tale ragione ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e ha disposto il rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Genova, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 158 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla dedotta nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice, ma il motivo è stato ritenuto infondato.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  Usato come parametro dei motivi di nullità della sentenza e del vizio di costituzione del giudice.

• artt. 62-72 l. 9 agosto 2013, n. 98

  La questione di legittimità costituzionale è stata ritenuta infondata alla luce della giurisprudenza costituzionale sulla temporanea tollerabilità della partecipazione dei giudici ausiliari ai collegi di appello.

• art. 106 Cost.

  Invocato per censurare la partecipazione del giudice ausiliario; la Corte richiama la giurisprudenza costituzionale che ne ha ammesso temporaneamente l’impiego.

• artt. 102, 25 e 106 Cost.

  Richiamati nelle censure di costituzionalità del ricorso incidentale e ritenuti non idonei a determinare la nullità dedotta.

• artt. 1325, 1346, 1362, 1363, 1364, 1376, 1470, 948, 2644 e 2697 c.c.

  Invocati per contestare l’interpretazione del contratto, la determinazione dell’oggetto, la circolazione della proprietà e l’onere della prova.

• art. 1159 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda subordinata di usucapione abbreviata, ma non accolto nei motivi esaminati.

• art. 948 c.c.

  Richiamato per distinguere rivendicazione e accertamento della proprietà e per ribadire la rigorosità dell’onere probatorio dell’attore non possessore.

• art. 2643 c.c.

  Richiamato in tema di trascrizione degli atti immobiliari.

• art. 2644 c.c.

  Richiamato per la regola della priorità delle trascrizioni nei conflitti tra più acquirenti del medesimo dante causa.

• art. 2659 c.c.

  Richiamato per il contenuto necessario della nota di trascrizione.

• art. 2665 c.c.

  Richiamato in relazione agli effetti delle inesattezze nella nota di trascrizione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell’onere della prova nella rivendicazione e nella prova della trascrizione.

• art. 2719 c.c.

  La copia non autenticata si ha per riconosciuta se non specificamente disconosciuta; la Corte lo applica alla produzione documentale in copia.

• art. 214 c.p.c.

  Richiamato insieme all’art. 2719 c.c. sul disconoscimento delle copie.

• art. 215 c.p.c.

  Richiamato per il regime del disconoscimento della scrittura privata o della sottoscrizione.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel motivo incidentale per omessa pronuncia su eccezione di inammissibilità della produzione documentale.

• art. 345, terzo comma, c.p.c.

  Richiamato per la dedotta tardività di produzioni in appello.

• art. 3690 c.c.

  Menzionato nel testo come riferimento errato/trascritto in luogo della disciplina delle copie; non emerge un significato autonomo decisivo.

Massime di principio

• Nel conflitto tra più acquirenti dal medesimo dante causa, la priorità delle trascrizioni è decisiva e la sua prova richiede la produzione della nota di trascrizione, in originale o in copia conforme; la sola menzione della data di trascrizione in altro atto non è sufficiente.
• La trascrizione immobiliare ha funzione di pubblicità e di regolazione dei conflitti tra aventi causa, ma non incide sulla validità del contratto; ciò che rileva ai fini dell’opponibilità è la formalità risultante dalla nota, non il mero contenuto del titolo.
• Nelle azioni petitorie esercitate dal non possessore, la prova della proprietà resta rigorosa e può richiedere la c.d. probatio diabolica; tuttavia tale rigore può attenuarsi se il convenuto fonda la propria difesa su un acquisto o possesso successivo non incompatibile con il titolo allegato dall’attore.
• L’interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e può essere censurata in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione apparente; non è ammessa una mera contrapposizione di una diversa lettura del medesimo testo negoziale.
• La copia non autenticata di un atto può essere utilizzata come mezzo di prova se non è specificamente disconosciuta nei modi e nei tempi previsti dall’art. 2719 c.c.; il mancato disconoscimento ne consente l’utilizzazione probatoria nei limiti di legge.

Come è indicizzato