Cassazione Civile, Ordinanza n. 24207/2022 del 04/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita del 18 febbraio 1992 avente ad oggetto una porzione di bene immobile in comproprietà, stipulato da uno solo dei comproprietari quale promittente venditore e da due promissari acquirenti. Nel preliminare era indicato che la porzione sarebbe stata assegnata al promittente in sede di divisione, ma poi, con verbale di conciliazione del 10 marzo 1992, essa veniva attribuita a un diverso compartecipe. Successivamente, nel 1994, il promittente sollecitava i promissari al pagamento del saldo prezzo; poi, con scrittura del 7 dicembre 1994 sottoscritta anche dall’assegnatario del bene, si concordava una dilazione del residuo prezzo mediante cambiali, rimaste insolute. Nel 2006 il promissario acquirente intimava diffida ad adempiere e poi chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore. In appello la domanda veniva respinta sul rilievo che l’assegnazione del bene a un diverso comproprietario non integrava, di per sé, inadempimento definitivo, che il promittente poteva comunque procurare il trasferimento, e che la successiva pattuizione del 1994 mostrava la persistente disponibilità alla stipula, mentre l’inadempimento era dei promissari per mancato pagamento delle cambiali. Con il ricorso per cassazione si denuncia la violazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1454, 1476 n. 2, 1478, 1230 e 1231 c.c., sostenendo: che la previsione contrattuale sull’assegnazione al promittente rendeva definitivo il suo inadempimento una volta andata diversamente la divisione; che la diffida del 1994 era inefficace perché il venditore era già inadempiente; che la scrittura del dicembre 1994 non costituiva novazione, ma mera modifica accessoria del termine di pagamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto applicabile al preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui la disciplina degli artt. 1478 e 1480 c.c., con conseguente permanenza dell’obbligo del promittente di procurare il trasferimento anche della quota non di sua spettanza. Ha escluso che l’assegnazione del bene a un diverso comproprietario costituisse di per sé definitivo inadempimento del promittente, poiché questi poteva ancora adempiere acquistando il bene dal vero assegnatario o facendo intervenire costui al definitivo. Ha affermato che la diffida ad adempiere del 1994 era efficace perché, in quel momento, il promittente non era ancora inadempiente; rilevando inoltre che la scrittura del dicembre 1994, sottoscritta anche dall’assegnatario, dimostrava la persistente disponibilità a trasferire il bene e comunque differiva il termine di stipula, mentre il mancato pagamento delle cambiali rendeva inadempienti i promissari acquirenti. La Corte ha quindi confermato la decisione di merito che aveva escluso la risoluzione per inadempimento del venditore e ha condannato il ricorrente alle spese verso il controricorrente principale, dando atto altresì dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è stata dedotta la violazione di legge come vizio denunciato nel ricorso per cassazione

• artt. 1362, 1363, 1364 c.c.

  richiamati ai fini dell’interpretazione del preliminare e della scrittura successiva

• art. 1454 c.c.

  la diffida ad adempiere può essere utilizzata solo dalla parte già vittima dell’altrui inadempimento

• art. 1476 n. 2 c.c.

  richiamato quale obbligo del venditore di far acquistare la proprietà

• art. 1478 c.c.

  al preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui si applica la disciplina della vendita di cosa altrui

• art. 1480 c.c.

  il promittente resta obbligato a procurare l’acquisto anche della parte non di sua spettanza

• art. 1230 c.c.

  richiamato per sostenere la tesi della novazione

• art. 1231 c.c.

  la scrittura del 1994 è stata contestata come mera modificazione accessoria dell’obbligazione originaria

• art. 91 c.p.c.

  le spese sono liquidate a favore della parte costituita e vittoriosa

• art. 332 c.p.c.

  nelle cause scindibili la notificazione dell’impugnazione ha funzione di litis denuntiatio

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  dà luogo al raddoppio dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro dell’importo dell’ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita di bene parzialmente altrui, l’assegnazione del bene a un comproprietario diverso dal promittente non integra automaticamente un inadempimento definitivo, perché il promittente può ancora procurare il trasferimento al promissario acquirente.
• La disciplina della vendita di cosa altrui si applica, in via di principio, anche al preliminare avente ad oggetto un bene in comproprietà o comunque parzialmente altrui: il promittente resta tenuto non solo a stipulare per la quota di spettanza, ma anche a procurare l’acquisto della residua parte.
• La diffida ad adempiere è efficace solo se intimata dalla parte che, al momento della diffida, sia già vittima dell’inadempimento altrui; non può essere utilizzata da chi sia a sua volta inadempiente.
• In tema di preliminare, la conoscenza o la mancanza di conoscenza dell’altruità del bene non consente, prima della scadenza del termine per il definitivo, di chiedere la risoluzione se il promittente è ancora in grado di adempiere procurandone l’acquisto.
• La persistente disponibilità del promittente a trasferire il bene e l’accordo successivo sul differimento del pagamento possono escludere la configurabilità di un inadempimento del venditore e spostare l’inadempimento sulla parte promissaria che non esegua il pagamento pattuito.

Come è indicizzato