Risoluzione n. 18 del 24/01/2008

Detrazione per ristrutturazione su immobile adibito a B&B

Il documento è una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate che esamina il diritto alla detrazione d’imposta del 36% per interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti su un immobile abitativo utilizzato come bed & breakfast. La questione riguarda in particolare la quota di spesa rimasta a carico della contribuente dopo un finanziamento pubblico parziale.

Quesito posto dal contribuente

La contribuente è comproprietaria, insieme al fratello, di un immobile ad uso abitativo adibito a servizio di bed & breakfast. Per la ristrutturazione dell’immobile ha ottenuto un finanziamento pubblico pari al 40% della spesa sostenuta.

Le fatture e i bonifici risultano intestati al “B&B Alfa”, come richiesto dall’ente erogatore del contributo pubblico. La contribuente chiede se, per il restante 60% della spesa rimasto effettivamente a suo carico, possa fruire della detrazione prevista dall’art. 1 della legge n. 449 del 1997.

Posizione del contribuente

La contribuente ritiene di poter beneficiare della detrazione Irpef del 36%, anche considerando che solo una parte dell’immobile è destinata all’accoglienza degli ospiti. Richiama inoltre il fatto che il fratello, quale comproprietario, ha presentato la domanda per ottenere la detrazione al Centro Operativo di Pescara.

Normativa richiamata sull’attività di B&B

L’Agenzia richiama innanzitutto la disciplina regionale dell’attività turistica extralberghiera, evidenziando che dal 1997 la materia è regolata a livello regionale. Per la Regione interessata, la legge regionale 29 maggio 1997, n. 18 disciplina la classifica di alcune strutture ricettive e, all’art. 8, l’esercizio saltuario del servizio di alloggio e prima colazione.

In particolare, la norma prevede che:

• chi offre alloggio e prima colazione nella casa in cui abita, per non più di tre camere e con un massimo di sei posti letto, con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, non è tenuto a richiedere l’autorizzazione amministrativa comunale;
• il servizio deve essere prestato avvalendosi della normale organizzazione familiare;
• possono essere forniti esclusivamente a chi è alloggiato cibi e bevande confezionati per la prima colazione, senza alcuna manipolazione.

Da tali elementi l’Agenzia desume che, per essere qualificata come B&B ai fini amministrativi, l’attività deve essere svolta nella casa di abitazione e in modo saltuario o stagionale.

Inquadramento fiscale dell’attività di B&B

Ai fini fiscali, l’Agenzia richiama la risoluzione 14 dicembre 1998, n. 180, secondo cui la compresenza del titolare e degli ospiti nelle unità immobiliari rese disponibili può far ritenere che l’attività di B&B, se svolta in modo non sistematico o abituale, non costituisca sfruttamento dell’immobile per l’esercizio di impresa, essendo l’immobile destinato principalmente a soddisfare le esigenze abitative di chi offre ospitalità.

Viene inoltre richiamata la risoluzione 13 ottobre 2000, n. 155, che ha chiarito come l’attività di B&B, quando sia commerciale ma occasionale per mancanza del requisito dell’abitualità, concorra alla tassazione come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera i), del Tuir.

Nel caso esaminato, la contribuente dichiara di convivere con gli ospiti durante la loro permanenza, ma non precisa se l’attività sia abituale o meno.

Regime della detrazione per ristrutturazioni

L’Agenzia richiama l’art. 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997, che riconosce una detrazione Irpef del 36% sulle spese rimaste a carico dei contribuenti per interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni di edifici residenziali e sulle singole unità abitative.

La detrazione è subordinata al rispetto degli adempimenti previsti dall’art. 1 del decreto ministeriale 18 febbraio 1998, n. 41.

Immobili ad uso promiscuo e riduzione della detrazione

La risoluzione precisa che, quando gli interventi di ristrutturazione riguardano unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio di attività commerciale, la detrazione deve essere ridotta al 50%, in applicazione dei principi generali sugli immobili promiscui richiamati dalla circolare 24 febbraio 1998, n. 57, punto 2.

L’Agenzia qualifica il caso in esame come riconducibile a un immobile utilizzato promiscuamente, poiché adibito a B&B e quindi anche a un’attività commerciale, seppure occasionale o abituale.

Conclusione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conclude che la contribuente può usufruire della detrazione d’imposta prevista dall’art. 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997 per le spese rimaste a suo carico, ma la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

La risposta è resa nell’ambito della procedura di interpello e ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209.