Parere n. 212/2026 - C.g.a.r.s, Sezione 1

Esito

La questione giuridica

La ricorrente ha impugnato, chiedendone anche la sospensione cautelare, il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Venetico per la realizzazione, sul confine con il proprio immobile, di un edificio residenziale con negozio, articolato in quattro elevazioni fuori terra e un semicantinato. Sono stati dedotti: la violazione dell'art. 3, comma 1, lettera d), e dell'art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, sul presupposto che l'intervento costituisse nuova costruzione e non ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione; la violazione delle distanze legali previste dall'art. 873 c.c. e dal d.m. n. 1444/1968; la violazione dell'art. 907 c.c. in materia di distanze dalle vedute; l'illegittima applicazione dell'art. 21 delle Norme di attuazione del regolamento edilizio allegato al P.R.G. comunale, con riconoscimento di un incremento volumetrico del 30%; l'inesatta rappresentazione dello stato dei luoghi e l'omessa previsione di accorgimenti idonei a prevenire danni all'edificio confinante; nonché l'eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione. Il controinteressato ha eccepito la tardività del ricorso e il difetto di legittimazione della ricorrente, deducendo anche l'abusività di alcune vedute dell'immobile confinante.

Il parere

Il Collegio ha ritenuto il ricorso tempestivo, individuando nella data del 24 marzo 2025, coincidente con la ricezione della documentazione ottenuta mediante accesso agli atti, il momento della piena conoscenza del permesso di costruire. La pubblicazione all'albo comunale per quindici giorni non è stata ritenuta sufficiente a far decorrere il termine, né è stata fornita prova certa di una conoscenza anticipata. È stata respinta anche l'eccezione di tardività riferita alla censura sull'art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001, poiché la verifica della preesistente consistenza dell'edificio demolito richiede l'esame della documentazione progettuale. È stata inoltre riconosciuta la legittimazione e l'attualità dell'interesse della ricorrente, in ragione della vicinitas e degli specifici pregiudizi prospettati, a prescindere dalle non ancora accertate irregolarità del suo immobile. In sede cautelare, il Collegio ha ravvisato sia il fumus boni iuris, anche alla luce degli approfondimenti ritenuti necessari dallo stesso Comune, sia il periculum in mora, al fine di conservare integra la situazione di fatto. Ha quindi espresso parere favorevole all'accoglimento dell'istanza di sospensiva, disponendo l'acquisizione, entro quaranta giorni, della documentazione relativa al progetto presentato nel 2015, compreso il nulla osta comunale nel quale sarebbe stata accertata la consistenza e volumetria dell'edificio originario. Il merito del ricorso non è stato definito.

Osservazioni

Norme richiamate

• d.P.R. 1199/1971

  Il ricorso straordinario costituisce il procedimento nel quale è stato richiesto il parere sull'istanza cautelare.

• art. 3, comma 1, lettera d), d.P.R. n. 380/2001

  Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

  La qualificazione dell'intervento come ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione presuppone l'accertabilità della consistenza preesistente dell'edificio; la verifica richiede l'esame della documentazione progettuale.

• art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001

  È stato richiamato dalla ricorrente in relazione alla verifica dello stato legittimo e della consistenza dell'edificio preesistente, ma il merito della relativa censura non è stato definito.

• art. 873 c.c.

  È stato invocato in relazione al rispetto delle distanze tra costruzioni; la verifica concreta è stata ritenuta bisognosa di ulteriori accertamenti altimetrici.

• d.m. 2 aprile 1968, n. 1444

  Le distanze minime previste dalla disciplina urbanistica nazionale devono essere verificate con riferimento alle effettive quote e caratteristiche dell'intervento.

• art. 907 c.c.

  È stato richiamato per la distanza della nuova costruzione dalle vedute, senza che il Collegio abbia definito la relativa censura nella fase cautelare.

• art. 21 delle Norme di attuazione del regolamento edilizio allegato al P.R.G. del Comune di Venetico

  Nei casi di demolizione e ricostruzione con la realizzazione di edifici energeticamente indipendenti e caratterizzati da tecniche di bioedilizia e di qualità architettonica contemporanea, è consentito in deroga agli indici e parametri di zona un aumento premiale del 30% della volumetria preesistente.

  L'incremento premiale è collegato alla demolizione e ricostruzione, alla preesistente volumetria e alla sussistenza dei requisiti di indipendenza energetica, bioedilizia e qualità architettonica; la loro verifica è rimasta impregiudicata.

• art. 60 c.p.a.

  Non richiamato espressamente nel testo; null

Massime di principio

• Nel ricorso contro un titolo edilizio, quando le censure riguardano la concreta portata dell'intervento e la corretta qualificazione urbanistico-edilizia dell'opera, la piena conoscenza può coincidere con la ricezione della documentazione ottenuta mediante accesso agli atti, se non sia provata una conoscenza anticipata e il termine non sia altrimenti individuabile con certezza.
• La vicinitas derivante dalla confinanza con l'area interessata da un intervento edilizio, accompagnata dalla deduzione di specifici pregiudizi, è sufficiente a fondare la legittimazione e l'interesse a ricorrere; eventuali irregolarità dell'immobile del ricorrente, non ancora accertate, non escludono preliminarmente tali condizioni dell'azione.
• La verifica della legittimazione e dell'interesse a ricorrere deve essere svolta in via preliminare sulla base della titolarità della situazione giuridica e della lesione prospettata, senza anticipare valutazioni proprie dell'esame di merito.
• La qualificazione come ristrutturazione edilizia degli interventi di ripristino mediante ricostruzione di edifici demoliti o crollati richiede l'accertamento della preesistente consistenza; tale presupposto non può essere dato per acquisito senza l'esame della documentazione pertinente.
• In sede cautelare, la presenza di carenze istruttorie riconosciute dalla stessa amministrazione e il rischio di trasformazioni irreversibili dell'area possono integrare, rispettivamente, il fumus boni iuris e il periculum in mora, giustificando la sospensione del titolo edilizio per conservare integra la situazione di fatto.

Come è indicizzato