Sentenza n. 305/2026 - Cagliari, Sezione 2

Esito

La controversia

Il giudizio è stato riassunto davanti al giudice amministrativo, ai sensi dell'art. 11 c.p.a., dopo la declaratoria di difetto di giurisdizione del giudice ordinario. I ricorrenti hanno chiesto l'accertamento dell'illegittimità e dell'usurpatività dell'occupazione dell'area, la restituzione previa riduzione in pristino e il risarcimento dei danni. Hanno sostenuto: l'inefficacia della convenzione di lottizzazione del 16 agosto 1989 per difetto di poteri rappresentativi del procuratore che l'aveva sottoscritta; la prescrizione decennale degli obblighi di cessione previsti dalla convenzione; l'assenza di un valido atto formale di cessione e di un procedimento espropriativo conforme al d.P.R. 327/2001, nonché di comunicazione del progetto dichiarato di pubblica utilità; la sussistenza di danni da mancato godimento, mancato sfruttamento commerciale, danno morale, trattenute previdenziali e sanzioni fiscali. La Comunità Montana ha eccepito l'irricevibilità o inammissibilità del ricorso e, nel merito, ha invocato la convenzione di lottizzazione, che prevedeva la cessione gratuita dell'area al Comune per opere di urbanizzazione secondaria.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto che la procura speciale del 19 luglio 1989 dovesse essere interpretata in senso funzionale allo scopo perseguito, ricomprendendo anche la stipula della convenzione urbanistica, quale atto strumentale e necessario alla lottizzazione e alla futura utilizzazione edificatoria dei terreni. In ogni caso, la condotta ultra decennale del proprietario, che aveva beneficiato dell'attuazione della lottizzazione senza contestare il titolo, è stata qualificata come ratifica tacita per facta concludentia. Il Collegio ha escluso la prescrizione degli obblighi di cessione delle aree destinate a standard urbanistici, qualificandoli come oneri reali imprescrittibili e ultrattivi fino al loro completo adempimento, indipendentemente dalla scadenza del termine di efficacia del piano attuativo. Ha inoltre escluso il carattere illegittimo o usurpativo dell'occupazione: il vincolo derivante dal piano di lottizzazione è conformativo e non espropriativo, poiché la destinazione a servizi pubblici discende da uno strumento urbanistico consensuale e perequativo e non richiede un procedimento ablatorio ai sensi del d.P.R. 327/2001. La mancata stipula di un atto notarile traslativo non è stata ritenuta ostativa, poiché la convenzione costituisce titolo sufficiente a fondare il diritto alla cessione, eventualmente azionabile anche ex art. 2932 c.c. È stata ravvisata anche una violazione dei principi di buona fede e correttezza nel tentativo di disconoscere gli obblighi convenzionali dopo aver beneficiato della lottizzazione. Le domande risarcitorie sono state respinte per assenza di illecito e di danno ingiusto; inoltre, i danni fiscali e previdenziali sono stati ricondotti alla condotta omissiva dei ricorrenti, in applicazione dell'art. 1227, comma 2, c.c. Il TAR ha infine rilevato, ad abundantiam, l'assenza di responsabilità della Comunità Montana, estranea alla pianificazione e gestione della lottizzazione e destinataria dell'area in forza di una deliberazione comunale. Spese integralmente compensate per la risalenza e la complessità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 11 c.p.a.

  in riassunzione ex art. 11 c.p.a.

  Consente la riassunzione davanti al giudice amministrativo dopo la declaratoria di difetto di giurisdizione del giudice ordinario.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato nello svolgimento del giudizio, senza una specifica interpretazione decisiva nella motivazione.

• d.P.R. 327/2001

  Il procedimento espropriativo non è necessario quando la disponibilità dell'area deriva dall'obbligo di cessione previsto da una convenzione di lottizzazione e il vincolo è conformativo, non espropriativo.

• art. 2932 c.c.

  attuabile anche in via giudiziale ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile

  La convenzione di lottizzazione può fondare il diritto alla cessione dell'area, conseguibile giudizialmente anche in assenza di stipula spontanea dell'atto formale.

• art. 1227, comma 2, c.c.

  avrebbero potuto evitare il pregiudizio attraverso l'ordinaria diligenza

  Esclude o riduce il risarcimento per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza; il TAR lo ha applicato alle conseguenze fiscali e previdenziali lamentate.

Massime di principio

• Gli obblighi di cessione gratuita delle aree destinate a standard urbanistici, previsti da una convenzione di lottizzazione, costituiscono oneri reali imprescrittibili e conservano efficacia fino al completo adempimento, anche dopo la scadenza del termine di efficacia del piano attuativo.
• La procura speciale relativa alla vendita e alla futura utilizzazione edificatoria di terreni può essere interpretata, secondo il criterio funzionale, come comprensiva della stipula degli atti urbanistici strumentali e necessari alla lottizzazione, inclusa la convenzione urbanistica.
• La condotta prolungata del proprietario che benefici dell'attuazione della lottizzazione senza contestare la convenzione può integrare ratifica tacita per facta concludentia dell'operato del rappresentante.
• La destinazione a servizi pubblici prevista da una convenzione di lottizzazione consensuale e perequativa ha natura conformativa e non espropriativa; pertanto, l'acquisizione o la disponibilità dell'area in forza dell'obbligo convenzionale non richiede l'attivazione del procedimento ablatorio previsto dal d.P.R. 327/2001.
• La mancata stipula dell'atto notarile di trasferimento non impedisce all'amministrazione di far valere l'obbligo di cessione fondato sulla convenzione di lottizzazione, potendo la cessione essere conseguita anche giudizialmente ai sensi dell'art. 2932 c.c.
• Non è risarcibile il danno derivante dall'asserita perdita del godimento di un'area che il proprietario era contrattualmente obbligato a cedere gratuitamente; inoltre, il danno evitabile mediante ordinaria diligenza non può essere posto a carico dell'amministrazione ai sensi dell'art. 1227, comma 2, c.c.

Come è indicizzato