Cassazione Civile, Ordinanza n. 18014/2022 del 06/06/2022

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva emesso avvisi di accertamento per gli anni 2005, 2006 e 2007 nei confronti di due società e dei relativi soci, contestando ricavi non dichiarati derivanti dai canoni relativi alla locazione di un immobile sito a Roma adibito a residence. La controversia ruotava attorno alla qualificazione delle somme versate dalla società occupante: secondo i contribuenti, il contratto di locazione era stato risolto e l'occupazione successiva era abusiva, sicché gli importi versati costituivano risarcimento danni e non reddito imponibile; secondo l'Agenzia, invece, esisteva un rapporto locativo o comunque le somme percepite erano fiscalmente imponibili. Nel ricorso per cassazione l'Agenzia ha dedotto, con il primo motivo, omesso esame di fatti decisivi e documenti decisivi che avrebbero dimostrato l'esistenza di un rapporto locativo o di un subentro contrattuale, criticando la sentenza di appello per avere trascurato fatture, corrispondenza e la comunicazione di cessione/subentro del contratto. Con il secondo motivo ha denunciato violazione e falsa applicazione delle norme tributarie e civilistiche invocate, sostenendo che anche in ipotesi di occupazione sine titulo o cessazione del rapporto, le somme corrisposte dall'occupante dovevano comunque concorrere alla formazione del reddito imponibile, quali corrispettivi dovuti fino alla riconsegna o, comunque, come indennità tassabili.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi del ricorso. Ha ritenuto che la CTR avesse omesso di esaminare documenti rilevanti ai fini dell'accertamento dell'esistenza del rapporto locativo, tra cui fatture emesse come canoni di affitto commerciale, comunicazioni sul nuovo conto corrente per i versamenti e la lettera di subentro sottoscritta per ricevuta dalla locatrice. Ha inoltre affermato che, anche a voler qualificare l'occupazione come sine titulo, ciò non esclude l'imponibilità delle somme versate dall'occupante al proprietario, potendo esse essere ricondotte al corrispettivo dovuto fino alla riconsegna ex art. 1591 c.c. o, nei casi consentiti, all'art. 6, comma 2, d.P.R. 917/1986. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla CTR di Roma in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda alla luce dei documenti indicati e del principio di diritto enunciato, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 366, primo comma, n. 3, c.p.c.

  espone i fatti di causa e l'oggetto della pretesa

  Il ricorso per cassazione non è inammissibile se, pur contenendo stralci di atti e documenti, consente comunque una chiara ricostruzione della vicenda e del contenuto dei giudizi di merito.

• art. 36, primo comma, L. 27 luglio 1978, n. 392

  La comunicazione di cessione del contratto, sottoscritta per ricevuta dalla locatrice, è in sé idonea a produrre l'effetto traslativo previsto dalla norma, salva la verifica degli ulteriori presupposti applicativi.

• art. 1591 c.c.

  il conduttore in mora è tenuto a restituire la cosa e a versare il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna

  L'obbligo di corrispondere il canone/corrispettivo permane fino alla riconsegna dell'immobile e non richiede la costituzione in mora per produrre effetti; tale regola rileva anche sul piano fiscale.

• art. 6, comma 2, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Anche le indennità versate dall'occupante abusivo possono concorrere a formare il reddito imponibile, salvo i casi in cui sia accertata la nullità del contratto di locazione.

• art. 55 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Richiamato dall'Agenzia tra le norme che qualificano fiscalmente le somme percepite come componenti reddituali imponibili.

• art. 53 Cost.

  Richiamato a sostegno del principio di capacità contributiva, in base al quale le somme percepite e fiscalmente rilevanti non possono essere sottratte all'imposizione senza valido fondamento.

• art. 41-bis d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600

  Richiamato dall'Agenzia quale base dell'atto impositivo e del potere di accertamento utilizzato per la ripresa a tassazione.

Massime di principio

• In sede di legittimità è viziata la sentenza di merito che, nel negare un rapporto giuridicamente rilevante ai fini fiscali, ometta di considerare documenti specificamente decisivi già prodotti in causa, se tali documenti possono incidere sulla ricostruzione del fatto costitutivo dell'imposizione.
• Ai fini fiscali, la cessazione formale o materiale del rapporto locativo non esclude di per sé l'imponibilità delle somme corrisposte dall'occupante al proprietario, quando esse siano riconducibili al corrispettivo dovuto fino alla riconsegna dell'immobile.
• L'obbligo del conduttore di corrispondere il canone o il corrispettivo pattuito perdura fino alla riconsegna del bene e non richiede necessariamente una preventiva costituzione in mora per essere operante ex art. 1591 c.c..
• Le indennità percepite dal proprietario per l'occupazione senza titolo possono, nei casi consentiti, concorrere alla formazione del reddito imponibile; la loro irrilevanza fiscale non può essere affermata in modo automatico per il solo fatto dell'occupazione abusiva.
• Nel giudizio di cassazione, l'eccezione di inammissibilità per violazione dell'art. 366 c.p.c. non è fondata quando il ricorso, pur riportando documenti e atti, consenta comunque una comprensione univoca della vicenda processuale e delle censure proposte.

Come è indicizzato