Sentenza del 11/05/2018 n. 11473 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato della compravendita di un terreno, portandolo da 400.000 euro a 1.318.000 euro e poi riducendolo a 981.000 euro ai fini delle imposte di registro e ipocatastali. La contribuente sosteneva che il terreno fosse inedificabile perché destinato dal PRG a strade, aree pubbliche e successivamente a verde pubblico, contestando inoltre la congruità della stima. L'Agenzia ha impugnato la decisione della CTR, sostenendo che la destinazione a verde pubblico non esclude l'edificabilità fiscale, ma incide soltanto sulla concreta determinazione del valore venale. Ha inoltre censurato la CTR per avere annullato l'atto senza rideterminare l'imposta eventualmente dovuta.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della CTR di Roma e rinviato la causa alla CTR del Lazio, in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà rideterminare la congruità del valore accertato considerando che il terreno, alla data della compravendita, era fiscalmente edificabile, sebbene con capacità edificatoria limitata. Dovrà inoltre quantificare la corretta pretesa tributaria, qualora l'accertamento risulti solo parzialmente fondato, e provvedere sulle spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La determinazione del valore dei beni trasferiti ai fini dell'imposta di registro deve tenere conto del loro valore venale in comune commercio.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  Il sistema di valutazione automatica applicabile ai terreni agricoli presuppone l'esistenza di strumenti urbanistici e l'assenza di una destinazione edificatoria. Non si applica quindi quando il terreno possiede, anche in misura limitata, indici di edificabilità.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 2, comma 1

  Il giudice tributario ha cognizione sulla pretesa tributaria risultante dall'atto impugnato e deve definire la controversia nel merito.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 7

  La norma disciplina i poteri istruttori e decisori del giudice tributario, nell'ambito dei quali rientra la valutazione degli elementi necessari per determinare la corretta pretesa fiscale.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 3

  È ammissibile il ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di norme di diritto. La contestazione della qualificazione giuridica dei fatti, distinta dalla loro ricostruzione, rientra in tale vizio.

Massime di principio

• La destinazione urbanistica a verde pubblico, servizi pubblici, parcheggi o strade non rende automaticamente il terreno fiscalmente inedificabile: occorre verificare se il piano urbanistico attribuisca comunque indici o potenzialità edificatorie.
• I vincoli di destinazione incidono normalmente sulla misura del valore venale, riducendolo in relazione alla concreta e limitata capacità edificatoria, ma non eliminano necessariamente l'edificabilità ai fini fiscali.
• Per applicare una valutazione automatica riservata ai terreni agricoli o non edificabili devono sussistere sia uno strumento urbanistico sia l'assenza di una destinazione edificatoria; la mera difficoltà o limitazione dell'edificazione non è sufficiente.
• Nella valutazione fiscale rileva la situazione urbanistica esistente alla data di registrazione dell'atto di trasferimento, non soltanto l'evoluzione successiva degli strumenti urbanistici.
• Se il giudice tributario ritiene l'accertamento solo parzialmente fondato, deve rideterminare l'imposta dovuta entro i limiti delle domande delle parti, anziché annullare integralmente l'atto.