Sentenza n. 4410/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La proprietaria aveva impugnato l’annullamento d’ufficio del titolo edilizio rilasciato per un intervento di ampliamento in sopraelevazione. In primo grado aveva dedotto la violazione degli artt. 21-octies e 21-nonies della l. 241/1990 e dell’art. 11 del d.P.R. 380/2001, nonché sviamento, travisamento, erronea valutazione dei presupposti, difetto di istruttoria e motivazione. In appello ha sostenuto: l’inesistenza di una violazione di legge idonea a fondare l’autotutela, poiché l’eventuale difetto di legittimazione edilizia avrebbe riguardato diritti civilistici dei terzi; l’insufficiente individuazione dell’interesse pubblico concreto all’annullamento; la tardività dell’esercizio dell’autotutela, assumendo che il termine decorresse dalla domanda edilizia o, al più, dall’accertamento penale della falsità della dichiarazione resa. La controversia riguardava un immobile inserito in un complesso condominiale il cui regolamento, richiamato negli atti di provenienza, qualificava come comuni i tetti e vietava espressamente la sopraelevazione. La richiedente aveva inoltre dichiarato al SUAPE che l’immobile non era oggetto di condominio.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto corretta la qualificazione del complesso come condominio, sulla base degli artt. 1117 e 1117-bis c.c. e del regolamento condominiale, richiamato negli atti di provenienza e trascritto. Il regolamento individuava i tetti e altre strutture come parti comuni e prevedeva una servitù negativa di non sopraelevazione. Di conseguenza, la proprietaria non disponeva della legittimazione necessaria per ottenere il titolo edilizio relativo all’intervento e aveva rappresentato al Comune una situazione di fatto e di diritto non veritiera. Tale circostanza integrava una violazione dell’art. 11, comma 1, d.P.R. 380/2001, che consente il rilascio del permesso di costruire al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo. La clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi prevista dall’art. 11, comma 3, non impediva all’amministrazione di considerare la carenza di legittimazione del richiedente, poiché le questioni condominiali incidevano direttamente sulla validità del procedimento edilizio e non avevano rilievo soltanto civilistico. È stata ritenuta adeguata anche la motivazione sull’interesse pubblico, individuato nella tutela dell’ordinato assetto del territorio, nella rimozione di un titolo ottenuto mediante una rappresentazione non veritiera e nella protezione degli interessi dei controinteressati. Quanto alla tempestività, il superamento del termine ordinario di dodici mesi per l’annullamento d’ufficio è stato ritenuto ammissibile quando il beneficiario abbia rappresentato, anche mediante omissioni rilevanti, una situazione diversa da quella reale. Non era necessario attendere una sentenza penale irrevocabile sulla falsità della dichiarazione, potendo l’amministrazione accertare autonomamente i presupposti dell’autotutela nel relativo procedimento. L’appellante è stata condannata alle spese del grado, liquidate in complessivi 10.000 euro, di cui 5.000 euro in favore del Comune e 5.000 euro in favore dei controinteressati costituiti.

Norme richiamate

• art. 21-octies l. 241/1990

  La legittimità del titolo edilizio è stata valutata in relazione alla violazione derivante dalla carenza di legittimazione del richiedente.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  L’annullamento d’ufficio è legittimo quando il titolo sia stato ottenuto sulla base di una rappresentazione non veritiera della situazione di fatto o di diritto; in tali casi il termine ordinario di dodici mesi può essere superato e non è necessario un previo accertamento penale irrevocabile.

• art. 21-nonies, comma 2-bis, l. 241/1990

  La disciplina del termine per l’annullamento d’ufficio è stata esaminata con riferimento alla falsa o incompleta rappresentazione della situazione preesistente da parte del beneficiario.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

  L’amministrazione deve verificare la legittimazione del richiedente e il titolo di disponibilità sufficiente a realizzare l’intervento; la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi non esclude tale verifica.

• art. 11, comma 3, d.P.R. 380/2001

  La salvaguardia dei diritti dei terzi non rende irrilevante, sul piano amministrativo, la carenza di legittimazione del richiedente quando l’intervento incida su parti comuni o sia vietato dal regolamento condominiale.

• art. 1117 c.c.

  La presenza di parti comuni, tra cui i tetti, costituisce indice dell’esistenza del condominio.

• art. 1117-bis c.c.

  La disciplina del condominio può applicarsi anche a più edifici o unità immobiliari inseriti in un complesso comune.

• art. 1129 c.c.

  La mancata nomina dell’amministratore non esclude l’esistenza del condominio, essendo previsti specifici rimedi per tale situazione.

Massime di principio

• Ai fini del rilascio di un titolo edilizio, l’amministrazione deve verificare che il richiedente sia proprietario dell’immobile o disponga di un titolo sufficiente a eseguire l’intervento; tale verifica assume rilievo anche quando l’opera incida su parti comuni condominiali o sia soggetta a limiti derivanti dal regolamento condominiale.
• Quando il regolamento condominiale, richiamato negli atti di provenienza e trascritto, qualifica determinate strutture come parti comuni e vieta la sopraelevazione, il singolo proprietario non è legittimato a ottenere un titolo edilizio per lavori che incidano su tali parti o violino il divieto, anche se non siano stati nominati un amministratore o un’assemblea condominiale.
• La clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi contenuta nell’art. 11, comma 3, d.P.R. 380/2001 non impedisce all’amministrazione di rilevare la carenza di legittimazione edilizia del richiedente: le limitazioni condominiali alla disponibilità del bene possono incidere direttamente sulla legittimità del titolo amministrativo e non costituiscono una questione esclusivamente civilistica.
• L’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio può essere disposto oltre il termine ordinario di dodici mesi quando il beneficiario abbia rappresentato all’amministrazione una situazione preesistente diversa da quella reale, anche mediante l’omissione di circostanze rilevanti.
• Per l’esercizio dell’autotutela fondata sulla non veritiera rappresentazione dei presupposti del titolo edilizio non è necessario attendere una sentenza penale irrevocabile sulla falsità della dichiarazione, potendo l’amministrazione accertare autonomamente la situazione effettiva nel procedimento di annullamento.

Come è indicizzato