Cassazione Civile, Ordinanza n. 15906/2024 del 06/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, su un terrazzo di pertinenza esclusiva del ricorrente, di un manufatto costituito da tralicci metallici e copertura in legno e plastica. I vicini, proprietari dell'appartamento sovrastante in condominio, hanno chiesto che fosse ordinata la demolizione dell'opera, ritenendola lesiva delle norme sulle distanze e delle regole di buon vicinato. Il Tribunale aveva respinto la domanda; la Corte d'appello ha invece riformato la decisione, qualificando il manufatto come costruzione illegittima rispetto al diritto di veduta in appiombo dei vicini ex art. 907 c.c. e ordinandone la demolizione. Nel ricorso per cassazione il soccombente ha dedotto: 1) falsa applicazione degli artt. 907, 873 e 1102 c.c., sostenendo che si trattasse di uso più intenso della cosa comune in ambito condominiale, con conseguente irrilevanza del bilanciamento tra privacy e veduta; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. per asserita errata percezione della prova, perché la Corte d'appello avrebbe ignorato la presenza di un ampio vuoto tra la terrazza e l'ipotetico accesso illecito; 3) violazione dell'art. 91 c.p.c. per contraddittorietà nella regolazione delle spese, essendo stato il ricorrente vittorioso in primo grado ma poi condannato alle spese di entrambi i gradi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto corretta l'applicazione dell'art. 907 c.c., affermando che il conflitto non riguardava l'uso della cosa comune tra condomini, ma il rapporto tra diritti di proprietà esclusiva: il diritto di veduta dei resistenti e la costruzione realizzata sul terrazzo del ricorrente. Ha inoltre escluso che la censura sulla prova fosse ammissibile, trattandosi di contestazione della valutazione del materiale istruttorio e dunque di un tentativo di riesame del merito. Infine ha respinto anche la doglianza sulle spese, osservando che la Corte d'appello, avendo integralmente riformato la sentenza di primo grado, aveva correttamente regolato le spese in base all'esito complessivo della lite. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 907 c.c.

  Il proprietario dell'unità immobiliare può opporsi a costruzioni del vicino che pregiudichino la veduta in appiombo; la norma opera il bilanciamento tra riservatezza e diritto di veduta e tutela anche la sicurezza della proprietà.

• art. 873 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma ritenuto non decisivo nel caso concreto rispetto alla disciplina della veduta applicata dalla Corte territoriale.

• art. 1102 c.c.

  La Corte esclude la sua applicazione perché la controversia non verte sull'uso più intenso della cosa comune, ma su diritti spettanti a proprietà esclusive contrapposte.

• art. 115 c.p.c.

  Non è violato quando la censura mira in realtà a contestare la valutazione del fatto e della prova compiuta dal giudice di merito.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese vanno regolate secondo l'esito complessivo della lite; se la sentenza di appello riforma integralmente quella di primo grado, può essere posta a carico della parte soccombente anche la regolazione delle spese dei gradi precedenti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel conflitto tra proprietari di unità immobiliari sovrapposte, la disciplina dell'art. 907 c.c. prevale quando la contestazione riguarda la pretesa veduta in appiombo e la costruzione del vicino che la ostacola o la pregiudica, anche se gli immobili sono inseriti in un condominio.
• Il bilanciamento tra diritto alla privacy e diritto di veduta è già incorporato nell'art. 907 c.c.; non compete al giudice sostituirlo con un ulteriore contemperamento quando la fattispecie rientra nella norma.
• Quando il manufatto è realizzato su area di pertinenza esclusiva e incide sulla veduta dell'immobile sovrastante, il rapporto non va sussunto nell'art. 1102 c.c. sull'uso della cosa comune, ma nella disciplina dei rapporti tra proprietà esclusive.
• In sede di legittimità non è deducibile, sotto la veste della violazione dell'art. 115 c.p.c., una mera contestazione della valutazione delle prove o del fatto compiuta dal giudice di merito.
• La regolazione delle spese deve essere effettuata in base all'esito finale e complessivo della lite; la riforma totale della decisione di primo grado consente di porre a carico della parte soccombente le spese di entrambi i gradi.
• La lesione della veduta può essere apprezzata anche in termini di pregiudizio potenziale alla sicurezza della proprietà, ove la costruzione riduca sensibilmente le distanze e agevoli l'accesso di terzi.

Come è indicizzato