Sentenza n. 2403/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

Gli appellanti contestavano la sentenza del TAR Basilicata che aveva annullato il permesso di costruire in sanatoria relativo alla trasformazione di un balcone in veranda e all’apertura di vani finestra sul prospetto posteriore, nonché l’art. 28 del Regolamento edilizio comunale, introduttivo della cosiddetta sanatoria giurisprudenziale. Con il primo motivo deducevano violazione e falsa applicazione dell’art. 36 d.P.R. 380/2001 e dell’art. 2 l.r. Basilicata n. 25/2009, sostenendo che la veranda originaria, realizzata nel 1980, fosse stata rimossa nel 2012 e sostituita nel marzo 2013 con un manufatto diverso; pertanto, ai fini della doppia conformità, il momento rilevante avrebbe dovuto essere individuato nel 2013, quando la disciplina regionale del Piano Casa avrebbe consentito l’intervento. Deducevano inoltre violazione dei principi di proporzionalità, ragionevolezza, buona amministrazione, legalità e legittimo affidamento, sostenendo la legittimità della sanatoria fondata sulla sola conformità attuale prevista dal regolamento comunale. Con il secondo motivo contestavano l’interpretazione dell’art. 86 del Regolamento edilizio, che per gli interventi sulle verande degli edifici condominiali richiede un progetto unitario relativo al prospetto; sostenevano che fossero sufficienti l’assenso dei condomini espresso a maggioranza in assemblea, l’assenza di vincoli paesaggistici o storici e la collocazione della veranda sul retro dell’edificio. Deducevano anche che il TAR avesse sostituito le proprie valutazioni a quelle del Comune e che il contraddittorio avrebbe dovuto essere integrato nei confronti del condominio.

La decisione

L’appello è stato respinto e la sentenza del TAR è stata confermata. Il Consiglio di Stato ha ritenuto insussistente la doppia conformità richiesta dall’art. 36 d.P.R. 380/2001, poiché l’abuso edilizio doveva essere riferito alla veranda originariamente realizzata nel 1980, anteriormente alla disciplina regionale del Piano Casa. La rimozione e successiva ricostruzione della veranda nel 2012-2013 non ha interrotto la continuità dell’illecito, trattandosi di intervento riconducibile alla manutenzione straordinaria di un manufatto abusivo preesistente, con analoga volumetria o funzione urbanistica. La l.r. n. 25/2009, quale disciplina eccezionale e temporanea, non poteva essere utilizzata per regolarizzare postumamente un abuso né per eludere la doppia conformità. È stata quindi ritenuta legittima la declaratoria di illegittimità dell’art. 28 del Regolamento edilizio, poiché la sanatoria giurisprudenziale, basata sulla sola conformità attuale o su una conformità futura subordinata all’esecuzione di prescrizioni, non ha base normativa primaria e non può essere introdotta da un regolamento comunale. Quanto all’art. 86 del Regolamento edilizio, il Collegio ha confermato che il requisito del progetto unitario per il prospetto condominiale è oggettivo e urbanistico, non derogabile dall’accordo dei privati. Inoltre, l’uso individuale di volumetria condominiale avrebbe comunque richiesto il consenso unanime dei comproprietari, non essendo sufficiente la maggioranza assembleare. Le spese sono state compensate in ragione del fatto che la richiesta di sanatoria era stata fondata su una norma comunale illegittima.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La sanatoria edilizia richiede la doppia conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione dell'istanza.

  La disposizione disciplina in modo esaustivo e inderogabile l'accertamento di conformità e non consente la sanatoria di opere conformi soltanto alla disciplina vigente al momento della domanda.

• art. 2 l.r. Basilicata n. 25/2009

  La disciplina regionale del Piano Casa, eccezionale e temporanea, consente interventi programmati e assentiti ex ante, ma non può essere utilizzata per eludere la doppia conformità o regolarizzare postumamente abusi edilizi.

• art. 28 del Regolamento edilizio del Comune di Venosa

  È illegittimo nella parte in cui introduce una forma di sanatoria fondata sulla sola conformità attuale, non prevista dalla normativa primaria e in contrasto con l'art. 36 d.P.R. 380/2001.

• art. 86, comma 5, del Regolamento edilizio del Comune di Venosa

  Per l'installazione di verande negli edifici condominiali richiede un intervento unitario sul prospetto; il requisito ha natura oggettiva e urbanistica e non è superabile dal consenso maggioritario dei condomini.

• art. 42 Costituzione

  È stato invocato dagli appellanti a sostegno della tesi secondo cui la disciplina regolamentare non avrebbe potuto imporre la realizzazione uniforme delle verande, ma il richiamo non è stato ritenuto idoneo a superare i requisiti urbanistici oggettivi.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato in relazione alla trattazione della causa in udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato.

• art. 73 c.p.a.

  Richiamato per il deposito delle memorie difensive.

Massime di principio

• L'accertamento di conformità edilizia previsto dall'art. 36 d.P.R. 380/2001 presuppone la doppia conformità dell'opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda; la sola conformità attuale non è sufficiente.
• La rimozione e la successiva ricostruzione di un manufatto abusivo non interrompono la continuità dell'illecito edilizio quando l'opera ricostruita mantenga la medesima volumetria o funzione urbanistica; il momento di realizzazione dell'abuso resta quello dell'opera originaria.
• Le disposizioni regionali eccezionali e temporanee del Piano Casa non possono essere utilizzate per regolarizzare retroattivamente abusi edilizi né per eludere il requisito statale della doppia conformità.
• Un regolamento comunale non può introdurre autonome ipotesi di sanatoria edilizia fondate sulla sola conformità alla disciplina vigente al momento della domanda, poiché le ipotesi di sanatoria sono tassative e non possono essere estese da fonti regolamentari.
• La previsione regolamentare che impone un progetto unitario per interventi incidenti sul prospetto di un edificio condominiale stabilisce un requisito urbanistico oggettivo, non derogabile dal consenso dei privati; l'uso esclusivo di volumetria condominiale richiede comunque il consenso unanime dei comproprietari.

Come è indicizzato