Cassazione Civile, Ordinanza n. 32205/2025 del 10/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2009 avente ad oggetto una palazzina composta da piano terra e primo piano. La società locatrice ha chiesto i canoni asseritamente non pagati per il periodo gennaio 2016-dicembre 2017, sostenendo che nel 2016 le parti avessero sottoscritto una scrittura privata di riduzione del canone e che il rapporto fosse proseguito almeno per il solo piano terra dopo il rilascio del primo piano. In appello il conduttore è risultato soccombente e ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) omesso esame di fatti decisivi, lamentando che la Corte territoriale non avrebbe considerato il carattere indivisibile dell’immobile e il subentro di terzi nella conduzione, circostanze che avrebbero comportato la cessazione del rapporto originario; 2) violazione degli artt. 1230, 1418, 1325 e 1346 c.c. e della l. 392/1978, sostenendo che la scrittura del 22.8.2016 non fosse una mera modifica accessoria del contratto, ma una novazione integrale, oppure che fosse nulla per indeterminatezza dell’oggetto e per difetto dei requisiti minimi di una locazione commerciale; 3) violazione degli artt. 1418, 1325 e 1326 c.c., deducendo la nullità della scrittura privata per il mancato accordo sulle correzioni manoscritte (numero di registrazione e IVA), che sarebbero state apposte senza specifica sottoscrizione di tutte le parti.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale. Ha ritenuto che il primo motivo non individuasse un "fatto storico" decisivo omesso, ma mirasse a un riesame del merito e della valutazione delle prove; che il secondo motivo, pur formalmente prospettando violazioni di legge, contestasse in realtà l'accertamento di fatto della Corte d'appello sulla natura della scrittura del 2016, qualificata come documento accessorio che modificava soltanto la clausola del canone e non come nuovo contratto; che il terzo motivo investisse anch'esso un giudizio di fatto sulla formazione dell'accordo in ordine alle annotazioni manoscritte, senza dimostrare che la questione fosse stata devoluta al giudice di merito. Poiché il ricorso principale è stato dichiarato inammissibile, il ricorso incidentale tardivo dei controricorrenti è stato dichiarato inefficace. Il ricorrente principale è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo in presenza di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti, che il giudice abbia omesso di esaminare; non consente di censurare la semplice valutazione delle prove o di dedurre questioni e argomentazioni.

• art. 1230 c.c.

  Richiamato per contestare la tesi della novazione; la Corte ha ritenuto che la censura in realtà sollecitasse una diversa lettura di fatto della scrittura privata, non un errore di diritto sulla nozione di novazione.

• art. 1418 c.c.

  Invocato per sostenere la nullità della scrittura privata; la Corte ha escluso che le censure fossero idonee a dimostrare una nullità in iure, trattandosi di contestazioni sulla qualificazione e sulla formazione dell'accordo.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente in relazione ai requisiti del contratto; la Corte ha osservato che la questione devoluta era sostanzialmente fattuale e non consentiva una revisione del merito.

• art. 1346 c.c.

  Evocato per la pretesa indeterminatezza dell'oggetto della scrittura; la Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza perché diretta a contestare l'apprezzamento di fatto della natura accessoria del documento.

• l. 392/1978

  Richiamata dal ricorrente per contestare la validità del presunto nuovo contratto di locazione commerciale; la Corte non ha esaminato il merito della questione, poiché la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 1326 c.c.

  Invocato per sostenere la mancanza di accordo sulle correzioni manoscritte; la Corte ha qualificato la doglianza come richiesta di rivalutazione del fatto circa la formazione dell'accordo.

• art. 334, comma 2, c.p.c.

  In caso di inammissibilità del ricorso principale, il ricorso incidentale tardivo perde efficacia e non viene esaminato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico del ricorrente principale, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'omesso esame di un fatto storico specifico, decisivo e discusso; non è sufficiente censurare l'apprezzamento delle prove, la lettura complessiva del materiale istruttorio o la mancata confutazione di argomentazioni difensive.
• La qualificazione di una scrittura come documento accessorio che modifica una sola clausola del contratto originario, anziché come nuovo contratto o novazione integrale, è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è rivedibile in cassazione se la censura mira solo a una diversa ricostruzione del contenuto negoziale.
• Le contestazioni sulla validità di una scrittura privata per asserita mancanza di accordo sulle correzioni o integrazioni manoscritte attengono, quando la loro risoluzione dipende dalla ricostruzione delle modalità di formazione del consenso, a un giudizio di fatto e sono inammissibili se formulate come critica alla motivazione senza indicare specifici errori di diritto.
• Se il ricorso principale è dichiarato inammissibile, il ricorso incidentale tardivo perde efficacia ex art. 334, comma 2, c.p.c. e non viene esaminato; le spese seguono la soccombenza del solo ricorrente principale.

Come è indicizzato