Sentenza del 29/01/2018 n. 67 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni, per complessivi Euro 6.299,35, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici "prima casa" ritenendo l'immobile un'abitazione di lusso. Ha sostenuto, in particolare, che l'avviso fosse tardivo perché notificato oltre il termine triennale decorrente dalla registrazione dell'atto di donazione; che il piano seminterrato, composto anche da garage, cantina e magazzino, non dovesse essere incluso nel calcolo della superficie utile; che l'istruttoria fosse insufficiente; e che l'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 non fosse applicabile a un fabbricato singolo.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello e confermato la revoca dell'agevolazione. Ha ritenuto tempestivo l'accertamento, poiché al momento della donazione l'immobile era ancora allo stato grezzo e non era possibile determinarne la destinazione, la classificazione e la superficie utile. Per gli immobili in costruzione, il requisito della non lussuosità può essere verificato solo al termine dei lavori; in assenza di una comunicazione di ultimazione, il termine di accertamento decorre dalla scadenza del termine previsto per completare le opere. La superficie utile deve comprendere tutti gli ambienti concretamente utilizzabili per le attività quotidiane, anche se privi di abitabilità formale. È stato quindi incluso anche il seminterrato rifinito e dotato di impianti, con esclusione soltanto delle superfici tassativamente indicate dalla normativa. L'appellante è stata inoltre condannata al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in Euro 1.500,00.

Norme richiamate

• Art. 76 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Disciplina il termine per l'esercizio del potere di accertamento in materia di imposta di registro. Nel caso concreto, il termine non è stato ritenuto decorrente automaticamente dalla registrazione, perché l'immobile era ancora in costruzione e il requisito rilevante non era allora verificabile.

• Art. 1, Parte I, Nota II-bis, della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Prevede l'agevolazione per l'acquisto della prima casa, con esclusione degli immobili aventi caratteristiche di lusso.

• Art. 6 del D.M. 2 agosto 1969

  Individua il criterio della superficie utile complessiva per qualificare un'abitazione come di lusso. La superficie utile non coincide con quella formalmente abitabile e comprende gli ambienti concretamente utilizzabili, salvo le esclusioni tassativamente previste, tra cui balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.

• Art. 2964 del codice civile

  "non sussiste il potere di compiere o tenere l'atto o il comportamento dovuto"

  È stato richiamato per affermare che, finché i lavori non sono ultimati, non è ancora attuale il potere di verificare definitivamente il requisito relativo alle caratteristiche dell'immobile.

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 21 novembre 2000, n. 1196

  Richiamata per sostenere che, in presenza di una situazione futura non ancora attualizzata, il termine o il potere collegato alla verifica non può considerarsi pienamente operativo.

• Cassazione civile n. 18483 del 21 settembre 2016

  Richiamata per includere nella superficie utile anche locali, come il sottotetto o il seminterrato, non espressamente esclusi dalla normativa e concretamente utilizzabili.

• Cassazione civile n. 1173/2015, n. 18480/2016, n. 25674/2013 e n. 22279/2011

  "in tema di imposta di registro, per stabilire se un'abitazione sia di lusso [...] occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva [...] mentre quello della utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di un'abitazione"

  La nozione fiscale di superficie utile è sostanziale: rileva l'utilizzabilità concreta degli ambienti e non la sola agibilità o abitabilità amministrativa.

Massime di principio

• Per un immobile in costruzione o ristrutturazione, la verifica delle caratteristiche di lusso deve normalmente essere effettuata quando i lavori sono ultimati o quando il requisito futuro diventa concretamente verificabile.
• Se non è documentata la data di ultimazione dei lavori, l'Amministrazione può fare riferimento alla scadenza del termine previsto per completarli, con possibile differimento della decorrenza del termine di accertamento.
• Il termine triennale non decorre necessariamente dalla registrazione dell'atto quando il requisito da verificare riguarda una situazione futura non ancora definita; decorre invece dalla registrazione per le condizioni già esistenti e verificabili in quel momento.
• Nel calcolo della superficie utile ai fini della qualificazione come abitazione di lusso conta l'utilizzabilità concreta dei locali, non il loro riconoscimento formale come abitabili.
• I locali accessori, seminterrati o sottotetti possono essere inclusi se rifiniti, dotati di impianti e concretamente utilizzabili per attività della vita quotidiana, mentre sono escluse soltanto le categorie espressamente indicate dalla normativa.
• Le esclusioni dalla superficie utile sono tassative e non possono essere ampliate sulla base della sola qualificazione catastale, urbanistica o della denominazione attribuita al locale.
• La disciplina della superficie utile può applicarsi anche a fabbricati singoli: il riferimento alle unità immobiliari non limita necessariamente la norma agli appartamenti inseriti in edifici condominiali.